آگاه: کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی، اصلی‌ترین عامل رکود محسوب می‌شود. عواملی همچون مالیات خانه‌های خالی و کاهش تقاضای سرمایه‌گذاری نیز در ثبات قیمت موثر بوده است. عمده کارشناسان پیش‌بینی دقیقی درباره زمان ایجاد رونق در بازار مسکن ندارند، اما تجربه ادوار گذشته نشان داده اگر قیمت‌ها تقریبا سه تا چهار سال افزایش نیابد، رشد تدریجی توان متقاضیان مصرفی می‌تواند منجر به رونق این بازار شود.
به‌تازگی دو متغیر جدید به عنوان عوامل رکودزا در بازار ملک بروزیافته است. ریسک‌های سیاسی و منطقه‌ای باعث شده تا تعداد معاملات در بخش خریدوفروش به طور محسوسی کاهش پیدا کند. بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد با آغاز جنگ ۱۲ روزه ایران و رژیم صهیونیستی، تقاضا برای خرید مسکن روند کاهشی داشته و به همین دلیل قیمت‌های پیشنهادی در برخی مناطق تهران تا ۸.۵ درصد افت کرده است. از سوی دیگر خروج اتباع بیگانه ظاهرا به افزایش عرضه مسکن استیجاری انجامیده است. آن‌طور که نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک گفته با شدت‌گرفتن خروج اتباع، عرضه مسکن در بخش املاک کلنگی به‌ویژه در مناطق پایین‌شهر افزایش یافته است. در حال حاضر بسیاری از املاکی که پیشتر در اختیار اتباع بوده با قیمت‌هایی معادل سال گذشته عرضه می‌شوند که همین امر موجب کاهش نرخ اجاره در این بخش شده است.
طی روزهای اخیر حدود ۴۰۰ هزار مهاجر غیرقانونی افغان به کشور افغانستان بازگشت داده شده‌اند. معاون اجتماعی پلیس اطلاعات تهران بزرگ گفته است در ۱۲ تیرماه امسال، طرح سراسری جمع‌آوری اتباع غیرمجاز در تهران و با همکاری دیگر پلیس‌های تخصصی اجرایی شد. در این طرح کلونی‌های تجمع و پاتوق اتباع غیرمجاز در منازل، اشتغال اتباع غیرمجاز در صنوف و... شناسایی و در نهایت ۱۵۰ نقطه در این خصوص پاک‌سازی شد. تذکرات جدی به مالکان و متصدیان که از اتباع غیرمجاز استفاده کرده بودند نیز داده و اقدام غیرقانونی آنها در سوابق ثبت شد.
کارفرمایان متخلفی که اتباع خارجی غیرمجاز و فاقد پروانه کار را که غیرقانونی وارد کشور شده‌اند، به کار گیرند بابت هر روز اشتغال غیرمجاز یک میلیون و ۷۳۱ هزار تومان جریمه شده و درصورتی‌که از آنها در کاری استفاده کنند که در پروانه قید نشده، به مجازات حبس تا ۱۸۰ روز محکوم خواهند شد.
باتوجه‌به قرارگرفتن در فصل تابستان که پیک جابه‌جایی خانوارها محسوب می‌شود، کاهش معاملات در بخش خریدوفروش اگر با افزایش عرضه مسکن همراه شود، می‌تواند به ایجاد آرامش در بازار مسکن بینجامد.
اما عارضه منفی رکود معاملات آن است که ساخت‌وساز کاهش می‌یابد. در حالی که افزایش قیمت مصالح ساختمانی که معمولا با تورم عمومی رشد می‌کند، هزینه ساخت را بالا می‌برد. بازار تا مدتی می‌تواند از طریق عرضه واحدهای موجود در ثبات نسبی قرار بگیرد، اما تکمیل ظرفیت عرضه باعث می‌شود تا بازار ملک به واحدهای جدید نیاز پیدا کند. در آن شرایط رکود ساخت‌وساز اثر تورمی بر بازار ملک می‌گذارد. دولت در حال حاضر طرح نهضت ملی مسکن را در دستور کار دارد. از ابتدا که این پروژه در دولت قبل آغاز شد، قرار بود واحدها برای اقشار پایین ساخته شود، اما به‌تدریج که هزینه ساخت افزایش پیدا کرد. عملا اقشار متوسط مشتریان موثر این واحدها شدند. البته کارشناسان طرح‌هایی مثل تولید مسکن استیجاری، مسکن تدریجی و اجاره به شرط تملیک در کلان‌شهرها را برای کنترل بازار مسکن پیشنهاد می‌دهند، اما هنوز این طرح‌ها به اجرای گسترده نرسیده است.
بازار مسکن تهران در حالی روزهای کم‌تحرکی را پشت سر می‌گذارد که شواهد میدانی و تحلیل‌های کارشناسی از تعمیق رکود معاملاتی، به‌ویژه در بخش خریدوفروش حکایت دارد. افت تقاضای مصرفی، نبود چشم‌انداز روشن اقتصادی و چسبندگی قیمت‌ها موجب شده تا بخش قابل‌توجهی از معاملات در وضعیت تعلیق قرار گیرد. کارشناسان معتقدند تداوم این شرایط نه‌تنها سمت تقاضا بلکه رفتار مالکان را نیز به سمت واقع‌گرایی و تعدیل انتظارات قیمتی سوق داده است.
در همین حال بازار اجاره نیز باوجودآنکه نسبت به سال‌های گذشته نوسانات شدیدتری را تجربه نمی‌کند، همچنان با چالش‌های ساختاری مواجه است. افزایش تدریجی نرخ‌ها در مناطق پیرامونی پایتخت، بیش از آنکه ناشی از رونق باشد، حاصل فشار مضاعف بر مستاجرانی است که دیگر توان ادامه حضور در مناطق مرکزی را ندارند. این تحولات در مجموع گویای بازاری است که از هیجانات قبلی فاصله گرفته و اکنون در مسیر بازتعریف تعادل قیمتی و رفتاری قرار دارد.
کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به شرایط فعلی بازار مسکن گفت: در حال حاضر بازار در وضعیت رکود قرار دارد و این رکود، به‌ویژه در حوزه خریدوفروش نسبت به گذشته افزایش یافته است. البته این موضوع به معنای توقف معاملات نیست اما نسبت به سال گذشته حجم معاملات کاهش محسوسی داشته است. وی افزود: پیش از این نیز شاهد افزایش قیمت قابل‌توجهی در بازار نبودیم و حتی در برخی مقاطع، نوعی ثبات در بازار حاکم بود. در حوزه اجاره‌بها نیز متوسط رشد قیمت در شهر تهران بین ۲۰ تا ۲۵ درصد نسبت به سال گذشته بوده است.
افزایش قیمت بیشتر در حاشیه تهران رخ داده است
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران ادامه داد: در مناطق حاشیه‌ای اطراف تهران، افزایش اجاره‌بها تا ۳۰ درصد هم گزارش شده است که بیش از میانگین رشد در خود تهران است. این رشد ناشی از چند عامل از جمله خروج اتباع خارجی از کشور، کاهش تقاضا در برخی نقاط تهران و نیز افزایش شدید اجاره‌بها در سال‌های قبل است که موجب کاهش توان مستاجران شده است. وی افزود: در حال حاضر مردم به آگاهی بیشتری نسبت به شرایط بازار دست یافته‌اند و مالکان نیز درک کرده‌اند که قیمت‌های غیرواقعی و بالا دیگر مشتری ندارد. در نتیجه بازار به سمت تعادل نسبی پیش می‌رود.
گودرزی، با اشاره به وضعیت بازار در مناطق شمالی تهران از جمله مناطق یک، دو و سه گفت: در این مناطق اجاره‌بها تقریبا ثابت مانده و بیشتر قراردادها تمدید شده‌اند. میانگین افزایش قیمت در این مناطق بین ۱۰ تا ۱۵ درصد بوده و مستاجران ترجیح داده‌اند محل سکونت خود را تغییر ندهند. وی افزود: در مرکز تهران نیز وضعیت مشابهی حاکم است؛ خریدوفروش همچنان در رکود قرار دارد و بازار در انتظار ثبات شرایط اقتصادی و سیاسی است. به‌خصوص پس از حوادث اخیر، نگاه مردم به اولویت‌های زندگی تغییر کرده و تمایل به خریدوفروش کاهش یافته است.
تغییری در الگوی مهاجرت مشاهده نشده است
در پاسخ به این پرسش که آیا رویدادهای اخیر می‌تواند منجر به تغییر الگوی مهاجرت از تهران به حومه یا دیگر شهرها شود، گودرزی تصریح کرد: چنین پدیده‌ای در حال حاضر مشاهده نمی‌شود و روند مهاجرت تغییر محسوسی نداشته است.
وی در پایان با اشاره به چشم‌انداز بازار مسکن گفت: ممکن است در آینده با افزایش محدود قیمت‌ها در هر دو بخش خرید و اجاره مواجه شویم، اما در حال حاضر اولویت بازار تثبیت قیمت‌ها و بازگشت آرامش به معاملات است. راهکارهای متعددی برای کنترل بازار وجود دارد که نیازمند هماهنگی میان دولت، شهرداری و نهادهای مرتبط است.