آگاه: بسیاری از مستاجران که تا چند سال پیش در اندیشه خانه‌دار شدن بودند، امروز دیگر خرید حتی یک واحد کوچک را دست‌نیافتنی می‌دانند. در چنین شرایطی، اجرای طرح‌های نوین تامین مالی مانند «فروش متری مسکن در بورس» می‌تواند کورسوی امیدی برای احیای رویای خانه‌دار شدن باشد. با این حال، کارشناسان تاکید دارند که این طرح هنوز به مرحله اجرایی نرسیده و در صورت تصمیم به اجرای قطعی آن، ابتدا باید تمامی ابعاد حقوقی و نظارتی آن تدوین و نهایی، تا از بروز مخاطرات احتمالی در آینده جلوگیری شود.
ظرفیتی که به مرحله اجرا نرسید
رسول قربان‌نژاد، کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به فروش متری مسکن در بورس اظهار کرد: در گذشته وزارت اقتصاد ظرفیت عرضه متری مسکن در بورس کالا را ایجاد کرد اما این طرح به مرحله اجرایی نرسید. هرچند دستورالعمل خرید و فروش متری نهایی شده بود، اما فاز عملیاتی آن شکل نگرفت. وی افزود: باید توجه داشت که بازار مسکن در ایران با کشورهای دیگر تفاوت دارد، زیرا مسکن به ذات کالایی ناهمگن است و هر واحد ویژگی‌های متفاوتی از نظر متراژ، طبقه، موقعیت و سایر پارامترها دارد. علاوه بر این، به دلیل ماهیت تورمی اقتصاد کشور، سازندگان با چالش‌های متعددی در اجرای پروژه‌ها روبه‌رو هستند و این مسئله ریسک عدم اجرای تعهدات را افزایش می‌دهد.
کارشناس ارشد بازار مسکن در پایان خاطرنشان کرد: در صورتی که یک سازوکار حقوقی و نظارتی دقیق برای اجرای این طرح در بورس کالا تعریف شود، می‌تواند به افزایش نقد شوندگی بازار مسکن کمک کند؛ اما پیش از اجرای چنین طرحی، لازم است سایر چالش‌های ساختاری بازار مسکن برطرف شود. بر اساس این گزارش، کارشناسان بازار مسکن معتقدند که اگر دولت و بازار سرمایه با همکاری یکدیگر بتوانند چارچوبی شفاف برای اجرای طرح فروش متری مسکن طراحی کنند، این طرح می‌تواند علاوه بر جذب نقدینگی سرگردان، به تامین مالی پروژه‌های عمرانی و تسهیل دسترسی خانوارها به بازار مسکن نیز کمک کند. به نظر می‌رسد در شرایطی که فاصله میان درآمد خانوار و قیمت مسکن روزبه‌روز در حال افزایش است، احیای طرح‌هایی مانند فروش متری مسکن، می‌تواند مسیر تازه‌ای برای بازگرداندن امید به بازار مسکن باشد؛ البته به شرط آنکه پیش از هر اقدام عملی، سازوکار اجرایی دقیق، شفاف و قابل نظارتی برای آن تدوین شود. حتی اگر فعال شدن «مکانیزم ماشه» را صرفا یک رویداد سیاسی بدانیم، اثرآن بر بازار مسکن و ساخت‌وساز ایران فراتر از هر تصمیم دیپلماتیک است. تجربه سال‌های گذشته نشان داده هر بار تنش‌های بین‌المللی افزایش یافته، پیش از آنکه پیامدش در تیتر خبرها دیده شود، در کارگاه‌های ساختمانی، قیمت مصالح، قراردادها و رفتار سرمایه‌گذاران خود را نشان داده است. در واقع، مسکن بیش از هر بازار دیگری، آینه تمام‌نمای وضعیت اقتصاد کلان ایران است.
در شرایط فعلی، فعال شدن این مکانیزم یعنی بازگشت تحریم‌های شورای امنیت و محدودتر شدن دسترسی ایران به منابع ارزی؛ پیامد مستقیم این اتفاق افزایش نرخ ارز است و در اقتصادی که وابستگی شدیدی به واردات مواد اولیه و تجهیزات ساختمانی دارد، یعنی جهش هزینه‌ها. از آهن و سیمان تا پمپ، آسانسور، شیشه و رنگ، همه کالاهایی هستند که یا مستقیم وارد می‌شوند یا وابستگی ارزی دارند. در نتیجه، هر افزایش در نرخ ارز، به‌طور مستقیم در قیمت تمام‌شده ساخت‌وساز منعکس می‌شود.
سرایت آثار اقتصادی به نهضت ملی
اما این تنها اثر اقتصادی نیست. جریان نقدینگی نیز همزمان تحت فشار قرار می‌گیرد. در فضای تحریم، بانک‌ها با محدودیت منابع روبه‌رو می‌شوند، پرداخت تسهیلات ساخت کاهش می‌یابد و انبوه‌سازان که بخش عمده پروژه‌هایشان را با اتکا به پیش‌فروش یا وام بانکی پیش می‌برند، با کسری منابع مواجه می‌شوند. نتیجه، کندی یا توقف پروژه‌هاست. این اتفاق نه‌تنها دربخش خصوصی بلکه در پروژه‌های دولتی مثل نهضت ملی مسکن نیز قابل مشاهده است، جایی که تاخیر در تخصیص منابع، عملا سرعت ساخت را پایین آورده است. در چنین فضایی، سرمایه‌گذاران به سمت بازارهای با نقدشوندگی بالاتر مثل طلا و ارز حرکت می‌کنند. این خروج سرمایه، به رکود سرمایه‌ای در بازارمسکن دامن می‌زند. حتی اگر قیمت‌ها روی کاغذ بالا بروند، حجم معاملات پایین می‌ماند و بازار به مرحله‌ای از رکود تورمی می‌رسد؛ جایی که هم هزینه‌ها رشد کرده‌اند و هم قدرت خرید مردم کاهش یافته است. البته برخی تحلیلگران بازار معتقدند این وضعیت منجر به دوگانگی رفتاری در بازار می‌شود: سازنده‌ها به دلیل رشد هزینه‌ها محتاط می‌شوند و خریداران به‌دلیل انتظار کاهش قیمت واقعی، دست نگه می‌دارند.
رکود تورمی صرفا نتیجه تحریم‌ها نیست
در سطح کلان‌تر، رکود تورمی مسکن نه‌فقط نتیجه تحریم، بلکه حاصل ترکیب چند بحران همزمان است، کاهش توان خرید خانوارها با توجه به افزایش تورم، عدم نقد شوندگی فوری ملک و زمین، بحران نیروی انسانی درساخت‌وساز به‌ویژه پس از خروج کارگران افغان و ناتوانی نظام بانکی درتامین تسهیلات بلندمدت. همزمان، نظام مالیاتی جدید (از جمله مالیات برخانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه) نیز باعث تغییر رفتار برخی سرمایه‌گذاران شده است.
آینده کاملا تیره نیست
با این حال، آینده کاملا تیره نیست. در نیمه دوم سال ۱۴۰۴، پروژه‌هایی که بر پایه واقعیت‌های اقتصادی و نه صرفا سودآوری کوتاه‌مدت طراحی شده‌اند، می‌توانند از دل این بحران، فرصت بسازند. حرکت به سمت ساخت واحدهای کوچک‌متراژ، میان‌قیمت و اجاره‌محور در بافت‌های فرسوده، راهی است که می‌تواند هم نقدینگی را سریع‌تر بازگرداند و هم پاسخگوی نیاز واقعی بازار باشد. در مجموع، چشم‌انداز بازار مسکن در نیمه دوم ۱۴۰۴ را می‌توان ترکیبی ازسه مولفه دانست: تورم در هزینه‌ها، رکود در تقاضا و جست‌وجوی فرصت درپروژه‌های هدفمند. سازنده‌هایی که بتوانند بر مبنای داده، پیش‌بینی و انعطاف‌پذیری تصمیم بگیرند، شانس بیشتری برای بقا و حتی رشد خواهند داشت. در واقع، سال پیش‌رو نه سال رونق، بلکه سال «بازتعریف استراتژی» برای فعالان صنعت ساخت‌وساز است؛ بازاری که اگرچه از بیرون در رکود به‌نظرمی‌رسد، در عمق خود در حال پوست‌اندازی است.
نظر شما