آگاه: بازار مسکن تهران در سالهای اخیر از دسترس بخش بزرگی از جامعه خارج شده است. افزایش شدید قیمت ملک، سقوط قدرت خرید و فاصله عظیم میان درآمد خانوار و قیمت مسکن باعث شده بسیاری از جوانان حتی توان خرید چند متر آپارتمان را هم نداشته باشند. در چنین فضایی، طرح «خانهریز» دقیقا روی همین نقطه دست گذاشته است یعنی ورود به بازار مسکن بدون نیاز به خرید یک واحد کامل. بر اساس مدل طراحیشده، هر پروژه ساختمانی به تعداد زیادی «خانهریز» تقسیم میشود و هر خانهریز معادل یکصدم متر مربع از یک پروژه است. مردم میتوانند به تعداد دلخواه خانهریز بخرند و متناسب با رشد پروژه، ارزش داراییشان افزایش پیدا کند.
پروژه فجر؛ نخستین ویترین خانهریز
نخستین پروژه معرفیشده در این سکو، پروژه «فجر» در غرب تهران و محدوده آیتالله کاشانی است؛ منطقهای که شهرداری آن را بهعنوان یکی از مطلوبترین نقاط غرب تهران معرفی میکند؛ محدودهای با دسترسی به بزرگراه باکری، بلوار کاشانی، جنتآباد جنوبی و نزدیکی به نیایشمال.
میانگین قیمت فروش آپارتمان نوساز در محدوده آیتالله کاشانی حدود ۱۷۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع برآورد میشود. با توجه به موقعیت ممتاز، کاهش ریسکهای اولیه و ماهیت مشارکتی پروژه، خانهریز بازدهی سالانه جذاب و پایدار متناسب با تورم مسکن را برای این پروژه پیشبینی میکند. طبق اطلاعات منتشرشده در سایت این پروژه، این ساختمان روی زمینی ۱۲۰۵ متری ساخته میشود که ۵۴ واحد مسکونی دارد و مجموع زیربنای مفید آن ۶۱۳۸ متر مربع خواهد بود. این پروژه به ۶۱۳ هزار و ۸۰۰ خانهریز تقسیم شده و هر ۱۰۰ خانهریز معادل یک متر مربع سهم مسکونی خواهد بود.
بر این اساس قیمت هر خانهریز توسط کارشناسان رسمی دادگستری تعیین میشود و متناسب با پیشرفت پروژه و تورم مسکن بهروزرسانی خواهد شد.
در این باره، نوید خاصهباف، مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران میگوید که خانهریز صرفا یک پروژه مسکونی نیست؛ بلکه بخشی از مدل جدید تامین مالی شهری محسوب میشود. خاصهباف افزود: کمپینهای تبلیغاتی برای طرح خانهریز شکل گرفته و بعد از رفع ابهامات طرح برای اصحاب رسانه این تبلیغات نیز انجام خواهد گرفت.
مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران ادامه داد: ما در طرح خانهریز مردم را در سود ساخت و ساز شریک میکنیم و نسبت به تورم در ملک، از سرمایهها صیانت میکنیم. هدف این طرح هم هدایت سرمایههای خرد به فعالیتهای مولد است.
خاصهباف در پاسخ به سوالی درباره روند و چگونگی ادامه پیدا کردن این طرح و سرمایهگذاریها با توجه به نزدیک شدن به ماههای پایانی این دوره از مدیریت شهری بیان کرد: ما در این دوره ۵۴ قرارداد قبلی مشارکت در دورههای قبل را احیا کردیم و نباید به بهانه اینکه در ماههای پایانی این دوره قرار داریم فعالیتها و کارها را متوقف کنیم.
اما شاید مهمترین بخش سخنان او جملهای بود که کمتر مورد توجه عمومی قرار گرفت: سرمایههایی که شهرداری از خانهریز دریافت میکند برای ساخت همان پروژه هزینه نمیشود و در سایر پروژههای شهر خرج میشود. همین جمله نشان میدهد خانهریز فقط یک ابزار خرید مسکن نیست؛ بلکه ابزاری برای گردش نقدینگی در پروژههای شهری نیز هست.
خانهریز؛ مسکن یا ابزار مالی؟
سازندگان خانهریز افرادی صاحب سرمایه هستند که متعهد میشوند پروژه را اجرا و به پایان رسانند و قدرالسهم خود را از خانهریزها دریافت کنند. همچنین پیش از آغاز همکاری، پروژههای پیشین و رزومه آنها بررسی میشود و این اطلاعات در صفحه هر پروژه ارائه میشود. از اینرو، یکی از اولین گزینهها برای هر پروژه، سازندگان پروژههای قبلی با بهترین عملکرد هستند. مشخصات سازنده هر پروژه در صفحه همان پروژه قابل مشاهده است. در ظاهر، خانهریز، خود را راهی برای خانهدار شدن معرفی میکند؛ اما ساختار آن بیشتر شبیه یک ابزار سرمایهگذاری است تا فروش واقعی واحد مسکونی.
در واقع، اغلب خریداران احتمالا هرگز به اندازه خرید یک واحد کامل سهم جمع نخواهند کرد. به همین دلیل، بسیاری از تحلیلگران معتقدند خانهریز بیشتر نوعی «مالکیت مالی» ایجاد میکند تا مالکیت واقعی مسکن. این تفاوت بسیار مهم است. در مدلهای کلاسیک مسکن دولتی، مانند سنگاپور یا پروژههای دولتی ترکیه، مردم در نهایت صاحب واحد مشخص میشوند. اما در خانهریز، بخش بزرگی از مشارکتکنندگان احتمالا تنها دارنده بخشی از یک پروژه باقی خواهند ماند.
وعده نقدشوندگی؛ نقطه قوت یا ابهام بزرگ؟
یکی از اصلیترین تبلیغات خانهریز، امکان فروش سهمها پیش از تکمیل پروژه است. خاصهباف، مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران اعلام کرده: اگر فردی بخواهد سهم خانهریز خود را بفروشد میتواند آن را به دیگران واگذار کند و شهرداری نیز تا منفی هفت درصد قیمت کارشناسی آماده خرید است. این بخش، خانهریز را به مدلهایی شبیه صندوقهای سرمایهگذاری ملکی نزدیک میکند؛ اما مسئله مهم اینجاست که هنوز هیچ تجربه واقعی از حجم معاملات، میزان خریداران یا قدرت نقدشوندگی این بازار وجود ندارد.
نقدشوندگی در بازارهای نوظهور معمولا تا زمانی وجود دارد که جریان ورود سرمایه ادامه داشته باشد. در شرایط رکود، فروش سهمها ممکن است بسیار دشوار شود. مسئله مهم مالکیت است اینکه مردم دقیقا چه میخرند؟ شاید مهمترین ابهام خانهریز همین باشد. در تبلیغات رسمی گفته میشود اگر تعداد خانهریزهای فرد به اندازه یک واحد برسد، امکان مالکیت مستقل وجود خواهد داشت. اما هنوز مشخص نیست سند چگونه منتقل میشود؟ مالکیت دقیقا چه نوع مالکیتی است؟ آیا سهمها در اداره ثبت اسناد قابلیت ثبت رسمی دارند؟ یا صرفا قراردادهای داخلی پلتفرم محسوب میشوند؟ چون تفاوت میان مالکیت ثبتشده و حق قراردادی در آینده میتواند منشأ اختلافات جدی باشد.
نظر شما