آگاه: کارشناسان بر این باورند که سیاست‌های مسکن دولتی نه‌تنها نتوانسته است مشکل اجاره‌نشینی را حل کند، بلکه در مواردی به گسترش حاشیه‌نشینی در اطراف شهرهای بزرگ نیز دامن زده است. به‌عنوان‌مثال، رئیس کمیسیون عمران مجلس با انتقاد از عملکرد دولت در بخش مسکن، از راکد ماندن روند ساخت‌وساز و عدم تمایل بانک‌ها به پرداخت تسهیلات لازم خبر داده است.
از سوی دیگر، آمارهای رسمی بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ نشان می‌دهد که نرخ اجاره‌بها در شهرهای بزرگ ایران از جمله تهران، اصفهان، مشهد و شیراز نسبت به سال قبل بیش از ۴۰ درصد افزایش یافته است. این افزایش قابل‌توجه تحت تاثیر عواملی همچون تورم بالا، نوسانات نرخ ارز، سیاست‌های بانکی و عدم تعادل بین عرضه و تقاضا شکل گرفته است. به نظر می‌رسد حل بحران مسکن در ایران نیازمند بازنگری اساسی در سیاست‌های کلان اقتصادی و اتخاذ راهکارهای پایدار است.
نرخ اجاره‌بها به طور متوسط در مناطق مختلف، از ۳۰ تا ۵۰ درصد بسته به محله و نوع ملک، افزایش یافته و این افزایش بیشتر در مناطقی مانند شمال تهران و برخی از مناطق مرکزی این رقم محسوس بوده است.
کاهش ۲۳ درصدی ساخت‌وساز
کارشناسان بازار مسکن عمده دلیل افزایش نرخ اجاره و افزایش اجاره‌نشینی را کمبود عرضه و افزایش تقاضا می‌دانند. در بسیاری از شهرهای بزرگ، باتوجه‌به مهاجرت مردم از مناطق کوچک‌تر به کلان‌شهرها، تقاضای زیادی برای اجاره مسکن ایجاد شده است. درعین‌حال، کمبود ساخت‌وساز مسکن در برخی مناطق باعث کاهش عرضه و افزایش قیمت اجاره‌ها شده است.
بر اساس اطلاعات منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران، در زمستان سال گذشته در مجموع بیش از ۴۰ هزار پروانه ساختمانی در کشور صادر شد که نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن ۲۳ درصد کاهش داشته است. این در حالی است که آمارهای غیررسمی حاکی از اجاره‌نشینی ۵۰ درصد جمعیت پایتخت دارد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد که بر خلاف آمارهایی که پس از جنگ منتشر می‌شد، همچنان نرخ اجاره در مناطق بالایی شهر بالاست و در مناطق شمالی تهران، به‌ویژه در محله‌هایی مانند تجریش، فرشته و ولنجک، قیمت اجاره آپارتمان‌ها نسبت به سایر مناطق شهر اختلاف قابل‌توجهی دارد. همچنین میانگین اجاره‌بهای ماهانه در مناطق جنوبی و مرکزی پایتخت هم افزایش چشمگیری داشته و به بیش از ۱۵ میلیون تومان برای یک آپارتمان ۵۰ مترمربعی برسد.
در مناطق جنوبی تهران، مانند محله‌های نازی‌آباد و شادآباد، اجاره‌بها نسبت به مناطق شمالی کمتر است، اما در یک سال اخیر نیز افزایش‌های قابل‌توجهی داشته است. برای مثال، اجاره یک آپارتمان ۵۰ مترمربعی در این مناطق از ۱۰ میلیون گذشته است.
افزایش چهار درصدی نرخ اجاره‌نشینی
در آخرین سرشماری نفوس و مسکن، تعداد اجاره‌نشین‌ها از ۲۶ درصد به ۳۰ درصد رسیده است. آخرین باری که آماری در این خصوص منتشر شد به سال ۱۴۰۰ برمی گردد که در طی آن، بیش از ۵۵ درصد خانوارهای شهری و ۲۵ درصد خانواده‌های روستایی، مستاجر هستند. بنابراین می‌توان گفت که به شکل میانگین، ۳۱ درصد کل جمعیت کشور مستاجر هستند و هشت درصد هم در خانه‌های سازمانی زندگی می‌کنند. الباقی جمعیت کشور، مالک و صاحبخانه می‌باشند. البته این آمار در برخی از شهرهای کشور ممکن است متفاوت باشد. مثلا بر اساس آمارهای سال ۱۴۰۰، ۵۱ درصد جمعیت تهران مستاجر هستند؛ این در حالیست که آمارهای سال ۹۸ نشان می‌دهد که تعداد این مستاجران، ۴۳ درصد بوده است. در طی دو سال، این عدد با رشد هشت درصدی مواجه شد.
مسکن ، یک بحران است
بحران مسکن در ایران، به‌ویژه در کلان‌شهرهایی مانند تهران، به وضعیتی هشداردهنده و ساختاری تبدیل شده است. آمارها نشان می‌دهند که نه‌تنها طرح‌های دولتی نظیر نهضت ملی مسکن در رسیدن به اهداف خود (مانند ساخت سالانه یک میلیون واحد) ناکام مانده‌اند، بلکه اجاره‌نشینی روندی تصاعدی در پیش گرفته و پدیده حاشیه‌نشینی نیز در اثر سیاست‌های نادرست مسکن تشدید شده است. به‌عنوان‌مثال، رئیس کمیسیون عمران مجلس از عدم رضایت از عملکرد دولت و همچنین بی‌انگیزگی بانک‌ها در پرداخت تسهیلات انتقاد کرده است.
در سال ۱۴۰۳، آمارهای رسمی از افزایش بیش از ۴۰ درصدی نرخ اجاره‌بها در شهرهای بزرگی مانند تهران، اصفهان، مشهد و شیراز حکایت دارد. این افزایش تحت تاثیر عوامل متعددی از جمله تورم بالا، نوسانات نرخ ارز، سیاست‌های بانکی نامناسب و عدم تعادل عمیق بین عرضه و تقاضا شکل گرفته است.
با نگاهی تحلیلی می‌توان دریافت که مشکل مسکن در ایران تنها با ساخت واحدهای جدید حل نمی‌شود. مسکن در ایران بیش از آنکه یک کالای مصرفی و نیاز اولیه باشد، به یک دارایی امن برای حفظ ارزش در برابر تورم تبدیل شده است. علاوه بر این، زمین به عنوان عامل اصلی قیمت‌گذاری، طرح‌های دولتی را به سمت حاشیه شهرها سوق داده که خود، به گسترش حاشیه‌نشینی انجامیده است. از سوی دیگر، نظام بانکی به دلیل مشکلات ساختاری مانند نرخ سود دستوری و مطالبات غیرجاری، فاقد توانایی لازم برای حمایت واقعی از بخش ساخت‌وساز است. راه‌حل برون‌رفت از این بحران، نیازمند عزمی ملی و تغییر رویکرد از درمان علائم به درمان ریشه‌ای است. کنترل تورم، هدفمندسازی یارانه‌ها به سمت نیازمندان واقعی، ساماندهی نظام بانکی و ایجاد شفافیت در بازار اجاره از جمله راهکارهای پایدار برای مهار این بحران هستند. بدون اصلاح این موارد، هرگونه وعده ساخت مسکن تنها در حد یک شعار سیاسی باقی خواهد ماند و بحران مسکن ادامه خواهد یافت.
پروژه ناتمام ساخت یک میلیون مسکن در سال
محمدرضا رضایی‌کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به وضعیت نامطلوب ساخت‌وساز در کشور گفت: تولید مسکن حال خوشی ندارد و عملکرد دولت در این زمینه رضایت‌بخش نیست. علت عمده این وضعیت نیز به عملکرد بانک‌ها بازمی‌گردد، چرا که آنها انگیزه‌ای برای پرداخت تسهیلات ندارند.
وی ادامه داد: ما در کشور از نظر تولید مصالح ساختمانی کاملا خودکفا هستیم، دانش این کار را داریم، نیروی انسانی متخصص نیز در اختیار داریم و زمین هم موجود است؛ تنها کافی است جانمایی به‌درستی انجام شود. یعنی پروژه‌ها در مناطقی تعریف شوند که امکان تامین آب و انرژی وجود دارد و ظرفیت تراکم جمعیتی نیز فراهم باشد، هزاران کیلومتر نوار ساحلی در کشور وجود دارد که مغفول مانده است و نباید به بهانه نبود آب و برق، روند ساخت مسکن در کشور متوقف شود.
رئیس کمیسیون عمران مجلس افزود: موضوع مسکن صرفا به وزارت راه و شهرسازی محدود نمی‌شود. وزارت اقتصاد و به‌ویژه بانک‌ها باید نقش اصلی را در این حوزه ایفا کنند. شورای عالی مسکن نیز دقیقا برای همین موضوع در قانون پیش‌بینی شده تا همه دستگاه‌ها در کنار هم قرار گیرند. زمین مناسب که امکان تامین انرژی برای آن فراهم باشد، باید در اختیار مردم قرار گیرد. اگر بانک‌ها تسهیلات لازم را پرداخت کنند، مردم بهتر از دولت می‌توانند برای خود خانه بسازند. ما بارها اعلام کرده‌ایم که دولت نباید مستقیم وارد ساخت‌وساز شود، بلکه باید در جایگاه سیاست‌گذاری قرار گیرد؛ یعنی زمین مناسب و تسهیلات بانکی را فراهم و از مردم برای ساخت مسکن حمایت کند. رضایی‌کوچی ادامه داد: متاسفانه به دلیل عدم همراهی بانک‌ها، این روند متوقف شده است. این مسئله مورد اعتراض جدی کمیسیون عمران قرار گرفته و طی مکاتبات متعدد به رئیس‌جمهور نیز گوشزد شده است. رئیس کمیسیون عمران مجلس در پایان تاکید کرد: کشور باید سالانه حداقل یک میلیون واحد مسکونی تولید کند و این امکان کاملا وجود دارد، مشروط به آنکه اراده جدی در بدنه دولت و همه ارکان نظام شکل بگیرد. در شرایط فعلی اما وضعیت مسکن به هیچ عنوان مطلوب نیست.