آگاه: این مسئله برای ساکنان پایتخت که این روزها دغدغه تمدید قراردادهای اجاره را دارند، اهمیتی دوچندان یافته است. شواهد عینی در تهران حاکی از آن است که بنگاه‌ها و مشاوران املاک تعطیل شده‌اند و گزارش‌ها از توقف تنزدیکا کامل فعالیت‌های خرید، فروش و اجاره حکایت دارد. باتوجه‌به قرارداشتن در مراحل ابتدایی درگیری و امکان برقراری آتش‌بس، بازار مسکن در وضعیتی انتظاری به سر می‌برد و همگان چشم به تحرکات آتی این بازار دوخته‌اند.
باتوجه‌به اینکه دولت‌ها هیچ تحرکی در بهبود شرایط ابر بحران مسکن ندارند، می‌بینیم با همان ادبیات دستوری می‌خواهند میدان مسکن را مدیریت کنند. چالش‌های حوزه مسکن در ایران باتوجه‌به اینکه به‌نظر صورت‌مسئله ساده‌ای دارد و دولت‌ها یکی پس از دیگری با طرح‌های معمولی تلاش دارند این ابر بحران را برطرف کنند، ولی هرکدام همان مسیر شکست‌خورده را ادامه دادند تا این کلاف سردرگم، همچنان باعث آسیب‌های اقتصادی، سیاسی و اجتماعی شود. روند بی‌خانه‌مان‌بودن ایرانی‌ها در اکثر استان‌ها ادامه دارد و خانه‌دارشدن برای اکثریت خانواده‌ها دستنیافتی شده است. این در حالی است که دولت چهاردهم، با الگوبرداری از طرح دولت سیزدهم با ادبیات دستوری وارد میدان شده است تا در ابتدای شروع فصل اسباب‌کشی مستاجرها، بتواند تاثیری بر بازار بگذارد. به‌نظر این سیاست‌های دستوری، باز هم نتیجه‌ای در بر نداشته است. شورای مسکن استان‌ها که متولی تعیین نرخ اجاره‌بها است، به‌تازگی اعلام کرده که در سراسر ایران اجاره‌بها حداکثر تا ۲۵.۵ درصد و حداقل تا ۲۴ درصد افزایش خواهدداشت. در این مورد باید تاکید کنیم که روند اجاره‌نشینی در ایران هرسال وارد فاز جدیدی خواهد شد و اکنون بسیاری از خانواده‌های کم‌برخوردار و آسیب‌دیده به‌جای خانه به دنبال سرپناه هستند.
خلأ مسکن برای شهروندان
باتوجه‌به آمارهای منتشر شده، تعداد مستاجران در ایران به‌شدت روبه‌افزایش است. بر این اساس آخرین آمار منتشر شده در سال ۱۴۰۰، بیش از ۵۵ درصد از خانوارهای شهری و بیش از ۲۵ درصد از خانوارهای روستایی، به‌عنوان مستاجر در حال زندگی هستند. طبق گزارش‌ها به ازای ۲۷ میلیون خانواری که در کشور وجود دارد، بیش از ۳۰ میلیون واحد مسکونی داریم، اما با این وجود حدود هفت میلیون از جمعیت کشور مستاجر هستند و پنج میلیون نفر هم فاقد مسکن هستند که این توزیع جمعیتی به دلیل توزیع غلط مسکن است که باعث شده به جای آنکه مسکن یک کالای مصرفی شود، تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای شود. باید اضافه کنیم که بیش از ۱۱ میلیون مردم یا بد مسکن یا مسکن ندارند و این در حالی است که می‌توان با افزایش میزان تولید مسکن و با ارائه بسته‌های حمایتی و همچنین با ورود شهرداری‌ها، براساس توزیع جمعیت در محلات اقدام به ساخت مسکن حتی در قالب‌های کوچک کرد. حداقل ۱۰ درصد از جمعیت در کشور تک‌نفره هستند و بسیاری از جوانان ما به هر دلیلی می‌توانند از طریق ساخت مسکن کوچک، نیازهای اصلی در حوزه مسکن را برطرف کنند.
دستور برخورد با املاکی‌های متخلف
از سال ۱۳۹۹ و بعد از شروع کرونا دولت سقف افزایش اجاره‌بها را ۲۵ درصد تعیین کرد و سیاست تعیین سقف تا کنون ادامه یافته است. در حال حاضر این اختیار به شورای مسکن استان‌ها محول شده و هر استان متناسب با نرخ تورم آن استان، میزان مجاز افزایش اجاره‌بها را تعیین می‌کند. در همین مورد «رضا خالقی»، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران در این مورد گفت: «این جلسه پیرو مصوبات شورای مسکن به‌منظور تعیین سقف اجاره‌بها سال ۱۴۰۴ در شهر تهران و سایر شهرهای استان برگزار شد. در جلسه‌ای میزان تعیین اجاره‌بها در شهر تهران تا ۲۵ درصد افزایش و همچنین در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر در استان تا ۲۰ درصد افزایش تصویب شد. باتوجه‌به تصمیم و مصوب‌شدن میزان نرخ رشد اجاره‌بها در سال ۱۴۰۴ مطابق با قانون افزایش نرخ اجاره‌بها بیش از ۲۵ درصد در شهر تهران تخلف محسوب می‌شود و هیچ مالکی حق ندارد بیش از این نرخ به مستاجر واحد مسکونی را اجاره بدهد. درصورتی‌که مالک بیش از نرخ تعیین شده واحد مسکونی خود را به مستاجر اجاره دهد، مستاجر می‌تواند تا پنج سال از مالک در شورای حل اختلاف شکایت کند. درصورتی‌که مشاور املاکی بیش از نرخ اجاره‌بهای تعیین شده، قرارداد منعقد کند، با بازرسی‌هایی که انجام می‌شود با آنها برخورد خواهد شد.»
سقف افزایش اجاره در ۳۱ مرکز استان
بنا بر اعلام وزارت راه و شهرسازی، حداکثر افزایش مجاز اجاره‌بها برای سال جاری در ۳۱ مرکز استان تعیین شده است. دولت در سال جاری تصمیم گرفت تعیین سقف اجاره‌بها را که از سال ۱۳۹۹ در دستور کار قرار گرفته بود، به شورای مسکن استان‌ها واگذار کند. بنا بر جدول‌های منتشر در تهران این رقم ۲۵ درصد تعیین اعلام شد. حداقل افزایش هم برای زاهدان تعیین شده که ۲۲ درصد است. حداکثر رقم نیز در یزد خواهد بود که افزایش مجاز مبلغ اجاره‌بها ۲۵.۲ درصد تعیین شد. در همین مورد «هادی عباسی»، معاون وزیر راه و شهرسازی در این مورد اضافه کرد: «قانون به‌صراحت می‌گوید مجاز هستیم به میزان ۵۰ تا ۱۰۰ رقم تورم عمومی، سقف اجاره‌بها را تعیین کنیم. یعنی اگر تورم ۴۰ درصد باشد، ما مجازیم بین ۲۰ تا ۴۰ درصد برای اجاره‌بها سقف تعیین کنیم. رقم ۲۲ تا ۲۵ درصد نیز براساس تورم مرکز آمار و رعایت قانون ساماندهی زمین، مسکن و اجاره‌بها تعیین و ابلاغ خواهد شد.»
سقف اجاره‌بها رعایت نمی‌شود
«عبدالجلال ایری»، سخنگوی کمیسیون عمران در این مورد با اشاره به عدم‌رعایت سقف اجاره‌بها از سوی مالک‌ها گفت: «تعیین سقف اجاره‌بها تاکنون به اهداف موردنظر نرسیده است، زیرا اجرای کامل و موثر قانون ساماندهی اجاره‌بها با چالش‌هایی مواجه بوده است. به‌رغم تصویب قانون مربوطه و تعیین تکالیف مشخص برای وزارت راه و شهرسازی، این وزارتخانه تاکنون در شرایط تورمی بالای ۳۰ درصد طبق الزام قانونی پیشنهادهای لازم را به شورای‌عالی مسکن ارائه نکرده است. درنتیجه، شورای‌عالی مسکن نیز نتوانسته نرخ اجاره‌بها را به‌صورت رسمی و متناسب با شرایط هر استان و شهر اعلام کند. تا زمانی که اجرای این قانون به‌طور کامل و هماهنگ انجام نشود، تحقق اهداف قانون‌گذار و بهبود وضعیت بازار اجاره‌بها امکان‌پذیر نخواهد بود.»
نوسان بازار مسکن در روزهای جنگی
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران و تحلیلگر بازار مسکن در مورد آخرین وضعیت بازار مسکن می‌گوید: «بازار ملک قبل از جنگ در رکود قرار داشت و هم اکنون نیز وضعیت به همان صورت است. شرایط مشابهی از زمان کرونا وجود داشته و خریدوفروش به‌شدت کاهش یافته است. ملک نتوانسته به شرایط قبلی خود بازشود. همچنین برخی قوانین جدید که در مجلس به تصویب رسیده بود، مانع از خریدوفروش شده و در حال حاضر باتوجه‌به شروع جنگ، اوضاع فقط ثابت شده و خرید و فروشی مانند گذشته صورت نمی‌گیرد. اما قیمت‌ها نه ارزان شده و نه گران. به‌طورکلی، بازار ثابت مانده تا وضعیت مشخص شود و خودش را بازیابی کند. رکود بازار مقداری بیشتر شده است.» او درباره وضعیت بازار اجاره که در ابتدای فصل آن قرار داریم، ادامه می‌دهد: «با بررسی‌هایی که بازرسان ما انجام داده‌اند، قبل از اعلام استانداری مبنی بر تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها به میزان ۲۵ درصد، قیمت‌ها بین ۲۰ تا ۲۵ درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته بود. بنابراین، نیازی به تعیین سقف و عدد نبود. در برخی مناطق، مانند مناطق یک و دو تهران افزایش اجاره‌بها نسبت به سال گذشته به ۳۰ درصد هم رسید، اما به‌طورکلی در تهران، افزایش بین ۲۰ تا ۲۵ درصد مشاهده شد.»
گودرزی با اشاره به خانه‌هایی که پس از اخراج اتباع خالی مانده‌اند، اضافه می‌کند: «در مناطق جنوبی، جایی که پیشتر اتباع ساکن بودند، به‌تدریج با خروج آنها شاهد خانه‌های خالی هستیم. اما در شهرستان‌های اطراف تهران، رشد اجاره‌بها بیشتر بوده و در برخی مناطق حتی بالای ۳۰ درصد افزایش داشته‌ایم. در پردیس افزایش اجاره حدود ۲۰ درصد بود که علت آن کمبود تقاضا نسبت به دیگر مناطق اطراف تهران است اما در شهرهایی مانند رباط‌کریم و اسلام‌شهر به خاطر تراکم جمعیتی، اجاره بیش از ۳۰ درصد افزایش یافته است. صحبت‌هایی درباره تعیین اجاره‌بهای مشخص برای هر منطقه در تهران شده بود، اما خوشبختانه این کار انجام نشد. در حال حاضر در بازار مسکن نه ارزانی داریم و نه گرانی، تنها رکود وجود دارد.»
نظر شما