آگاه: اگر خریدار و فروشنده همیشه یکدیگر را میشناختند، از قیمت واقعی ملک اطلاع داشتند، مدارک را میشناختند و برای مذاکره و انجام امور حقوقی و اداری وقت کافی داشتند، شاید نیاز به واسطه به اندازهای که امروز وجود دارد؛ احساس نمیشد. اما بازار واقعی امروز چنین شرایطی ندارد.
فروشنده ممکن است نداند چه کسی واقعا خریدار است. خریدار نیز ممکن است از قیمت منطقه، وضعیت حقوقی ملک، کیفیت ساختمان یا حتی مدارک فروشنده اطلاع دقیقی نداشته باشد. پیدا کردن طرف معامله، مذاکره بر سر قیمت، بررسی اولیه اسناد و هماهنگ کردن مراحل مختلف معامله نیز زمانبر است. واسطهگری در چنین شرایطی بهعنوان یک خدمت شکل گرفته بود یعنی فردی که اطلاعات بیشتری از بازار و فایلهای موجود دارد و میتواند هزینه جستوجو و مذاکره را برای دو طرف کاهش دهد.
در بسیاری از بازارهای دنیا نیز چنین نقشی وجود دارد و فعالیت مشاوران املاک یک حرفه شناختهشده است. در این مدل، واسطه در ازای خدماتی که ارائه میدهد، کارمزد دریافت میکند و معمولا مقررات مشخصی برای مجوز فعالیت، قرارداد، افشای اطلاعات و مسئولیت حرفهای او وجود دارد.
بنابراین اصل وجود واسطه، به خودی خود به معنای وجود یک فعالیت مخرب نیست. مساله اصلی، نحوه فعالیت واسطه و قواعد حاکم بر آن است. یکی از مهمترین داراییهای یک مشاور املاک، اطلاعات است اینکه چه ملکی برای فروش وجود دارد، مالک آن چه شرایطی دارد، قیمتهای معاملهشده در یک محدوده چگونه است و چه خریدارانی در جستوجوی ملک هستند.
این اطلاعات میتواند به نفع بازار تمام شود. خریدار ناآشنا با منطقه ممکن است ملکی را بیش از ارزش واقعی آن قیمتگذاری کند یا به دلیل ناآگاهی از وضعیت حقوقی و فنی ملک، وارد معاملهای پرریسک شود. یک واسطه حرفهای میتواند بخشی از این ریسکها را کاهش دهد. از سوی دیگر، همین برتری اطلاعات اگر با شفافیت همراه نباشد، میتواند به نقطه ضعف خریدار تبدیل شود. واسطهای که هم قیمتهای بازار را میشناسد و هم از میزان عجله یا توان مالی طرفین خبر دارد، در موقعیتی قرار میگیرد که میتواند بر تصمیم آنها اثر بگذارد.
یکی از انتقادهای مهم به واسطهگری ملکی، ارتباط درآمد واسطه با ارزش معامله است. اگر کارمزد بر اساس درصدی از قیمت ملک محاسبه شود، افزایش قیمت معامله میتواند به معنای افزایش درآمد واسطه باشد. البته این رابطه بهتنهایی ثابت نمیکند که واسطه الزاما قیمت را بالا میبرد. از طرف دیگر، برخی فعالان بازار استدلال میکنند که قیمت پایینتر میتواند تعداد معاملات را افزایش دهد و در نتیجه درآمد آنها نیز از محل تعداد بیشتر معاملات بالا برود. اما تعارض منافع زمانی اهمیت پیدا میکند که واسطه همزمان به اطلاعات و اختیار مذاکره دسترسی داشته باشد و منافع او بهطور کامل با منافع خریدار یا فروشنده همجهت نباشد.
واسطهگری یا دلالی مخرب؟
در چنین شرایطی، ممکن است واسطه به جای آنکه صرفا معامله را تسهیل کند، در تعیین قیمت نیز تاثیر بگذارد. این اثرگذاری الزاما به معنای تبانی یا تخلف نیست. حتی نوع قیمتگذاری فایلها، مقایسه ملک با معاملات دیگر، نحوه معرفی یک ملک به خریدار و میزان اطلاعاتی که درباره گزینههای دیگر در اختیار طرفین قرار میگیرد، میتواند بر تصمیم نهایی آنها اثر بگذارد. اینجا مرز مهمی میان واسطهگری و دلالی مخرب شکل میگیرد.
اگر مشاور املاک خریدار و فروشنده را پیدا کند، مدارک و شرایط معامله را بررسی اولیه کند، اطلاعات لازم را در اختیار طرفین بگذارد، مذاکره را تسهیل کند و در چارچوب قانون کارمزد بگیرد، در واقع در حال ارائه یک خدمت است. اما اگر واسطه به دلیل منافع مالی خود اطلاعات را پنهان کند، قیمت را به شکل غیرواقعی بالا ببرد، بین چند طرف تبانی کند، معامله را به نفع خود منحرف کند یا خارج از ضوابط قانونی کارمزد دریافت کند، موضوع متفاوت است.
به همین دلیل نمیتوان همه فعالان این حوزه را با یک عنوان واحد قضاوت کرد. همانطور که نمیتوان تخلف احتمالی برخی واسطهها را به کل حرفه تعمیم داد.
در خارج از کشور دلالی مسکن چطور انجام میشود؟
واسطهگری ملک محدود به ایران نیست. در بسیاری از کشورها، مشاوران املاک بخشی رسمی از بازار مسکن هستند و برای خرید، فروش و اجاره ملک فعالیت میکنند. تفاوت اصلی در بسیاری از نظامها، نه در اصل وجود واسطه، بلکه در قواعد فعالیت اوست. در برخی کشورها، مشاور املاک باید مجوز حرفهای داشته باشد، آموزش ببیند و تابع مقررات مشخصی باشد. در بعضی نظامها نیز موضوع نمایندگی اهمیت زیادی دارد یعنی روشن است که مشاور املاک نماینده کدام طرف است و چه وظایفی در قبال خریدار و فروشنده دارد.
تجربه سایر کشورها نشان میدهد حذف کامل واسطهگری لزوما راهحل بازار مسکن نیست؛ بلکه حرفهای، شفاف و قابل نظارت کردن واسطهگری اهمیت بیشتری دارد. واسطهها میتوانند در سطح خرد بازار، یعنی در قیمتگذاری و مذاکره یک معامله یا حتی در شکلگیری انتظارات قیمتی یک منطقه، اثر داشته باشند. این اثر زمانی مهمتر میشود که تعداد زیادی از فایلها در اختیار گروه محدودی از واسطهها باشد یا اطلاعات قیمت برای مردم شفاف نباشد. در چنین شرایطی، حتی اگر واسطه عامل اصلی افزایش قیمت نباشد، میتواند به انتقال و تشدید برخی موجهای قیمتی کمک کند.
سود دلالی برای بازار چیست؟
واسطهگری مزایایی هم دارد که نمیتوان آنها را نادیده گرفت. اول، هزینه جستوجوی خریدار و فروشنده را کاهش میدهد. دوم، امکان دسترسی به تعداد بیشتری از فایلها را فراهم میکند. سوم، در بسیاری از معاملات به مذاکره میان دو طرف کمک میکند بهویژه زمانی که اختلاف قیمت یا شرایط معامله زیاد است.
چهارم، مشاور املاک میتواند برخی مدارک و اطلاعات اولیه ملک را بررسی و طرفین را نسبت به ضرورت استعلامهای قانونی و مراحل معامله آگاه کند.
پنجم، در مواردی که خریدار و فروشنده یکدیگر را نمیشناسند، وجود یک دفتر مشخص و فردی که سابقه فعالیت و مسئولیت حرفهای دارد، میتواند بخشی از اعتماد مورد نیاز برای آغاز مذاکره را ایجاد کند.
مشکل زمانی آغاز میشود که واسطه به جای دریافت دستمزد در برابر خدمت، از موقعیت خود برای کسب درآمد اضافی استفاده کند. قیمتسازی، تبانی، پنهان کردن اطلاعات مهم، معرفی نادرست ملک، دریافت کارمزد خارج از ضابطه و ایجاد فشار زمانی بر یکی از طرفین از جمله رفتارهایی هستند که میتوانند بازار را از کارکرد طبیعی خود دور کنند.
در این میان، خریدار آسیبپذیرتر است چون معمولاً بخش بزرگی از سرمایه خود را وارد معامله میکند و ممکن است تجربه کافی برای تشخیص قیمت واقعی، وضعیت حقوقی یا کیفیت ملک نداشته باشد.
فروشنده نیز در امان نیست. فردی که به دلیل نیاز مالی یا شرایط زندگی مجبور است سریع خانه خود را بفروشد، ممکن است در برابر واسطهای که اطلاعات بیشتری از بازار دارد، قدرت چانهزنی کمتری داشته باشد. مساله این است که واسطه نباید از قیمت درآمد بگیرد، بلکه از خدمت حرفهای درآمد داشته باشد یا حداقل ساختار کارمزد به گونهای تنظیم شود که انگیزه افزایش غیرواقعی قیمت را ایجاد نکند.
همزمان، خریدار و فروشنده باید بدانند واسطه چه تعهدی دارد، چه اطلاعاتی باید در اختیارشان قرار دهد، مسئولیت او در برابر تخلف چیست و در صورت دریافت وجه غیرقانونی یا بروز اختلاف، به کجا باید مراجعه کنند. همچنین خریدار نباید صرفا به گفته واسطه درباره قیمت یا وضعیت ملک اکتفا کند. استعلامهای رسمی، بررسی سند، وضعیت بدهیها، مشخصات ثبتی و در صورت نیاز بررسی فنی ملک باید از مسیرهای قانونی انجام شود. در واقع، نقش واسطه نباید جایگزین بررسی حقوقی و رسمی معامله شود؛ بلکه باید بخشی از مسیر را برای خریدار و فروشنده روشنتر کند.
تجربه بازار نشان میدهد هرجا اطلاعات کمتر و نظارت ضعیفتر باشد، امکان سواستفاده بیشتر میشود. بنابراین ساماندهی این حوزه بیش از آنکه به حذف یک صنف وابسته باشد، به ایجاد قواعد روشن نیاز دارد.
شفاف شدن قیمت معاملات، مشخص بودن کارمزد، ثبت دقیق قراردادها، قابل ردیابی بودن پرداختها، تعیین مسئولیت حرفهای مشاوران املاک، نظارت مؤثر بر تخلفات و فراهم کردن امکان شکایت و رسیدگی سریع میتواند بخشی از این مسیر باشد. از سوی دیگر، هرچه اطلاعات واقعی بازار برای مردم در دسترستر باشد، قدرت انحصاری واسطهها کمتر میشود. خریدار و فروشندهای که بتوانند اطلاعات قابل اعتماد درباره قیمت و وضعیت ملک به دست آورند، کمتر مجبورند برای تصمیمگیری صرفا به یک واسطه تکیه کنند.
تعارض منافع در واسطهگری
مساله اصلی دلالی در بازار مسکن ایران به تعارض منافع بازمیگردد چون میزان کارمزد واسطه ملکی با مبلغ معامله ارتباط دارد و همین موضوع در برخی موارد میتواند انگیزهای برای افزایش قیمت ایجاد کند.
افشین کاظمینژاد، کارشناس مسکن در گفتوگو با خبرنگار روزنامه «آگاه» دلالی در بازار مسکن را به خودی خود فعالیتی منفی نمیداند و معتقد است این نقش در بسیاری از کشورهای جهان نیز وجود دارد و پذیرفته شده است. او با بیان اینکه اصلی دلالی در بازار مسکن ایران به تعارض منافع بازمیگردد، میگوید: بسیاری از واسطههای ملکی این استدلال را رد میکنند و معتقدند هرچه قیمت پایینتر باشد، امکان انجام معاملات بیشتر و در نتیجه کسب درآمد از تعداد معاملات بیشتر فراهم میشود.
کاظمینژاد با اشاره به بازار مسکن پردیس میگوید که در این شهر، در مواردی تعداد زیادی آپارتمان در اختیار دلالان قرار گرفته و این وضعیت، به گفته او، میتواند امکان تغییر سریع قیمتها را ایجاد کند. او همچنین از مواردی سخن میگوید که فردی خود را بهعنوان خریدار عادی معرفی کرده، اما پس از انعقاد قرارداد، ملک را با قیمت بالاتری به فرد دیگری فروخته است. به گفته این کارشناس، در برخی موارد نیز ممکن است دلال با فروشنده تبانی کند و ملک را با قیمتی بالاتر از مبلغ اعلامشده به فروش برساند و مابهالتفاوت را برای خود بردارد.
با این حال، کاظمینژاد تأکید میکند که نباید این رفتارها را به همه فعالان این صنف تعمیم داد و میگوید: تعداد زیادی از دلالان و واسطههای ملکی، افراد شریف و دلسوزی هستند که به سهم خود قانعاند و برای انجام معامله تلاش میکنند. او نقش واسطه ملکی را در بسیاری از معاملات، فراتر از یک تسهیلکننده ساده میداند و میگوید: ارزش بالای ملک و سهم بزرگی که مسکن از دارایی خانوار دارد، باعث میشود حساسیت معامله بالا باشد. واسطه میتواند اختلاف میان خریدار و فروشنده یا مالک و مستأجر را کاهش دهد و در بسیاری از موارد انجام معامله بدون واسطه دشوار است.
کاظمینژاد همچنین به اهمیت بررسی مدارک هویتی طرفین و مدارک ملک پیش از جابهجایی پول اشاره میکند و معتقد است واسطه ملکی در مقایسه با یک خریدار عادی، معمولاً شناخت بیشتری از مرغوبیت ملک، منطقه و قیمتهای آن دارد و میتواند از برخی زیانهای سنگین خریداران کمتجربه جلوگیری کند. این کارشناس درباره طرحهای ساماندهی بازار نیز میگوید: اقداماتی مانند الزام انجام برخی معاملات مربوط به اسناد سبزرنگ در دفتر اسناد رسمی، از نظر امنیت معامله میتواند گامی رو به جلو باشد، اما اگر در کنار آن همچنان هزینه کمیسیون بنگاه نیز دریافت شود، هزینه نهایی معامله برای مردم افزایش پیدا میکند.
کاظمینژاد همچنین میگوید که در مواردی که خود شاهد بوده، برخی دلالان یک درصد کل مبلغ معامله را از هر یک از طرفین دریافت کردهاند رقمی که به گفته او حدود چهار برابر حق قانونی آنهاست. او تاکید میکند که در صورت اعتراض، فرد میتواند موضوع را از مسیر اتحادیه املاک پیگیری کند و در بسیاری از موارد اضافهدریافتی به معترض بازگردانده میشود.
به گفته این کارشناس، نقش واسطه در بازار مسکن به دلیل ارزش بالای معاملات همچنان مهم است چرا که برای بسیاری از مردم خرید یا فروش خانه حاصل سالها کار، پسانداز، تبدیل داراییهایی مانند طلا یا دریافت وام است. از همین رو، خریدار و فروشنده در بسیاری از موارد به واسطهای که محل فعالیت و سابقه مشخصی دارد، اعتماد بیشتری میکنند و انتظار دارند این واسطه تا پایان مسیر معامله همراه آنها باشد.
«دلالی» در فرهنگ عامه و فقه
در فرهنگ عامه، «دلالی» همیشه فقط به معنای واسطه شدن میان دو نفر برای انجام یک معامله نبود این شغل گاهی با نوعی نگاه بدبینانه و حتی بیاعتمادی همراه میشد.
در ذهن بخشی از جامعه، اگر این واسطه برای افزایش سهم خود، قیمت را بالا میبرد، اطلاعات را پنهان میکرد یا دو طرف معامله را از یکدیگر بیخبر نگه میداشت، درآمد او نوعی «نان خوردن از اختلاف دیگران» تلقی میشد. بهخصوص در بازارهای سنتی که اعتماد، اعتبار و شناخت چهرهبهچهره اهمیت زیادی داشت، واسطهای که قیمت واقعی یک کالا را میدانست اما آن را به یکی از طرفین نمیگفت، میتوانست بدنام شود. به همین دلیل، در فرهنگ شفاهی توصیههایی درباره انصاف در واسطهگری وجود داشت و دلالی زمانی قابل قبول تلقی میشد که واسطه، دو طرف را به معاملهای منصفانه برساند و از اعتماد آنها سوءاستفاده نکند.
در فقه و حقوق، اصل واسطهگری و دریافت اجرت در برابر کار و خدمت، موضوعی جدا از تخلف، فریب، تبانی یا دریافت مال از راه نامشروع است. بنابراین آنچه در باور مردم با تعبیر نان مکروه بیان میشد، بیشتر به شیوه کسب درآمد و اخلاق حرفهای واسطه مربوط بود تا صرف وجود شغل دلالی. شاید به همین دلیل است که در ادبیات قدیمی بازار، میان «دلال» و «دلالیِ درست» تفاوت گذاشته میشد. واسطهای که دو طرف را به هم میرساند، برای معامله وقت میگذاشت و در ازای کار خود اجرت میگرفت، بخشی از سازوکار بازار بود اما کسی که با قیمتسازی، پنهانکاری یا فریب، سهم بیشتری از معامله برای خود برمیداشت، با بیاعتمادی روبهرو میشد.
نظر شما