آگاه: اهمیت پیش‌فروش فقط به تامین نقدینگی سازنده محدود نمی‌شود. برای خانوارهایی که درآمد خود را به‌تدریج دریافت می‌کنند، پرداخت مرحله‌ای ممکن است امکان برنامه‌ریزی مالی و ورود به بازار مسکن را فراهم کند. در مقابل، چون موضوع معامله هنوز به‌طور کامل ساخته نشده است، خریدار با مخاطراتی مانند تاخیر در تحویل، تغییر مشخصات واحد، اختلاف بر سر مساحت نهایی، مشکلات مالکیت زمین و تعهدات اجرانشده سازنده مواجه است. بنابراین، پیش‌فروش زمانی می‌تواند به ابزاری برای تسهیل خانه‌دار شدن تبدیل شود که تعهدات طرفین قابل پیگیری و مشخصات ملک و حقوق خریدار روشن باشد.
قانون‌گذار برای پاسخ به همین نگرانی‌ها، قانون پیش‌فروش ساختمان را در سال ۱۳۸۹ تصویب کرد. این قانون برای قرارداد پیش‌فروش، درج اطلاعاتی از جمله مشخصات طرفین، پلاک و نشانی ثبتی ملک، اطلاعات پروانه ساختمانی در صورت صدور، مشخصات فنی و معماری پروژه، بهای معامله و شیوه پرداخت، زمان تحویل و انتقال قطعی و نحوه تعیین خسارت‌ها و تضمین‌ها را پیش‌بینی کرده است. هدف از این الزامات، آن است که معامله صرفا بر پایه وعده فروشنده انجام نشود و خریدار بداند چه واحدی را با چه شرایطی می‌خرد و در صورت انجام نشدن تعهدات، چه حقوقی دارد.
در چارچوب اولیه این قانون، تنظیم رسمی قرارداد پیش‌فروش در دفتر اسناد رسمی پیش‌بینی شد و برای پیش‌فروش بدون سند رسمی نیز ضمانت اجرای کیفری در نظر گرفته شد. آیین‌نامه اجرایی سال ۱۳۹۳، علاوه بر تاکید بر تنظیم رسمی قرارداد، سازوکارهایی برای درج خلاصه معامله در سوابق ثبتی، اعلام اطلاعات واحدهای مندرج در پروانه ساختمانی و بررسی وضعیت ثبتی ملک تعیین کرد. با این حال، تصویب قانون به‌تنهایی برای شکل‌گیری یک فرآیند اجرایی کارآمد کافی نیست؛ تحقق اهداف آن به هماهنگی میان مراجع ثبتی، شهرداری‌ها، دفاتر اسناد رسمی و سایر نهادهای مرتبط و فراهم بودن زیرساخت‌های لازم وابسته است.
چارچوب حقوقی پیش‌فروش نیز در سال‌های اخیر بدون تغییر نمانده است. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در سال ۱۴۰۳ ابلاغ شد، اصلاحاتی در قانون پیش‌فروش ساختمان ایجاد کرد. بر اساس تعریف اصلاح‌شده، قراردادهایی که مالک رسمی زمین به‌موجب آن با شخص دیگری مشارکت در ساخت می‌کند، قراردادهای تعهد به ساخت و تحویل واحد مشخص و انتقال حقوق و تعهدات ناشی از این قراردادها نیز در قلمرو پیش‌فروش قرار می‌گیرند. این تغییر، اهمیت بررسی دقیق قراردادهای مشارکت در ساخت و اختیار اشخاص برای واگذاری واحدها را افزایش می‌دهد.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول همچنین ثبت الکترونیکی معاملات مشمول خود را پیش‌بینی کرده و برای تنظیم قراردادها، مسیرها و سازوکارهای مرتبط با سامانه ثبت الکترونیک اسناد و قراردادهای یکسان را در نظر گرفته است. اجرای احکام این قانون تابع شرایط و زمان‌بندی‌های مقرر در آن و مقررات اجرایی مربوط است؛ بنابراین، ارزیابی وضعیت فعلی پیش‌فروش باید با توجه به اصلاحات قانونی و زیرساخت‌های عملیاتی انجام شود، نه صرفا بر مبنای متن اولیه قانون سال ۱۳۸۹.
در چنین شرایطی، پرسش اصلی این است که آیا سازوکارهای حقوقی و ثبتی پیش‌بینی‌شده توانسته‌اند امکان انجام معاملات شفاف و قابل پیگیری را فراهم کنند؟ اگر مسیر رسمی برای پیش‌فروش در عمل با مانع روبه‌رو باشد، خریدار و سازنده با چه گزینه‌هایی مواجه می‌شوند و چه پیامدی برای خرید اقساطی مسکن به دنبال دارد؟ سمانه محرمی‌نمین، دبیر اتحادیه مشاوران املاک، در گفت‌وگو با ما از مشکلاتی می‌گوید که به اعتقاد او میان مقررات موجود و اجرای عملی پیش‌فروش فاصله ایجاد کرده است.
خانه‌اولی‌ها از امکان خرید اقساطی محروم شده‌اند
سمانه محرمی‌نمین، نایب‌رئیس اتحادیه مشاورین املاک، در گفت‌وگو با خبرنگار روزنامه «آگاه» با تشریح مشکلات اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، به پیامدهای این وضعیت برای خریداران و سازندگان، چالش‌های ثبت رسمی قراردادها و ضرورت دسترسی به اطلاعات ثبتی و سامانه‌های کارآمد پرداخت. او همچنین دیدگاه‌های خود را درباره تاثیر این موانع بر امکان خرید اقساطی مسکن و لزوم ایجاد مسیر شفاف و قابل پیگیری برای معاملات پیش‌فروش مطرح کرد.
با توجه به اهمیت پیش‌فروش مسکن در تامین مالی ساخت‌وساز و خانه‌دار شدن مردم، وضعیت فعلی این معاملات از نظر ضوابط قانونی چگونه است؟ آیا دریافت کد رهگیری برای اطمینان از اعتبار قرارداد کفایت می‌کند؟
برای بررسی وضعیت فعلی باید به قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹ و اجرایی شدن آن در سال ۱۳۹۰ توجه کنیم. با اجرای این قانون، دفاتر مشاوران املاک از تنظیم قراردادهای پیش‌فروش منع شدند و مقرر شد این معاملات از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام شوند. حدود ۱۵ سال از اجرای این قانون گذشته است، اما همچنان موانع اجرایی مهمی در مسیر ثبت رسمی پیش‌فروش وجود دارد. یکی از مشکلاتی که در این زمینه مطرح می‌شود، ضرورت صدور شناسنامه فنی ساختمان از سوی شهرداری و همچنین پیش‌بینی سازوکار حساب امانی برای سازنده است. این الزامات در عمل باعث شده‌اند بسیاری از معاملات نتوانند از مسیر پیش‌بینی‌شده انجام شوند.
در نتیجه، با وضعیتی مواجه شده‌ایم که از یک سو مشاوران املاک امکان تنظیم قرارداد پیش‌فروش را ندارند و از سوی دیگر، مردم نیز در همه موارد نمی‌توانند قرارداد مورد نظر خود را از طریق دفترخانه تنظیم کنند. طبیعی است که وقتی مسیر رسمی و عملیاتی برای انجام معامله در دسترس نباشد، بخشی از مردم به انعقاد قراردادهای مستقیم با سازندگان روی می‌آورند؛ قراردادهایی که ممکن است از نظر حقوقی و اجرایی با ابهامات جدی همراه باشند.
این وضعیت چه تاثیری بر خانه‌دار شدن مردم دارد؟
یکی از مهم‌ترین پیامدهای محدودیت پیش‌فروش، دشوارتر شدن خانه‌دار شدن خانه‌اولی‌ها و زوج‌های جوان است. باید توجه کنیم که همه متقاضیان مسکن، توانایی پرداخت یکجای قیمت یک واحد مسکونی را ندارند. بسیاری از مردم می‌توانند در یک دوره یک‌ساله، دوساله یا حتی سه‌ساله، به‌تدریج منابع مالی خود را تامین کنند و از طریق پرداخت‌های مرحله‌ای صاحبخانه شوند.
پیش‌فروش اصولا می‌تواند چنین امکانی را فراهم کند. خریدار به‌جای اینکه منتظر بماند تا تمام مبلغ خرید را در اختیار داشته باشد، بر اساس قرارداد و مراحل پیشرفت پروژه، پرداخت‌های خود را انجام می‌دهد و در نهایت واحد مشخصی را تحویل می‌گیرد. اما وقتی امکان تنظیم قرارداد پیش‌فروش به شکل شفاف و ضابطه‌مند محدود می‌شود، این فرصت نیز برای بخشی از متقاضیان کاهش پیدا می‌کند. در چنین شرایطی، افراد ممکن است به قراردادهای غیررسمی یا توافق‌هایی روی بیاورند که از نظر تعیین مشخصات واحد، تعهدات سازنده و ضمانت اجرای قرارداد، اطمینان کافی ایجاد نمی‌کنند. در این میان، باید تفاوت خانه‌اولی‌ها را با افرادی که از قبل مالک یک واحد مسکونی هستند، در نظر گرفت. فردی که خانه دارد، ممکن است با افزایش ارزش ملک خود بتواند آن را بفروشد، مبلغی به منابع مالی‌اش اضافه کند و واحد دیگری بخرد. به این ترتیب، افزایش ارزش دارایی قبلی می‌تواند به او در تبدیل ملک به واحدی مناسب‌تر کمک کند.
اما زوج جوانی که برای نخستین بار قصد خرید خانه دارد، چنین امکانی را در اختیار ندارد. این افراد باید منابع مالی اولیه خود را به‌تدریج جمع‌آوری کنند و پیش‌خرید می‌تواند راهی برای برنامه‌ریزی مالی و ورود تدریجی به بازار مسکن باشد. در قراردادهای پیش‌فروش، در صورت توافق طرفین، قیمت هر مترمربع می‌توانست به‌صورت مقطوع تعیین شود. برای مثال، اگر قیمت هر مترمربع در قرارداد ۱۰۰ میلیون تومان تعیین شده بود، مبنای محاسبه نهایی نیز همان قیمت توافق‌شده بود؛ حتی اگر قیمت بازار در طول ساخت افزایش پیدا می‌کرد.
البته ممکن بود مساحت نهایی واحد با مساحت درج‌شده در نقشه یا پروانه ساختمانی تفاوت داشته باشد. برای مثال، اگر مساحت نهایی کمتر یا بیشتر از مقدار اولیه می‌شد، اختلاف مساحت بر اساس قیمت هر مترمربع تعیین‌شده در قرارداد محاسبه می‌شد. بنابراین، افزایش یا کاهش قیمت بازار لزوما موجب تغییر قیمت توافق‌شده نمی‌شد و تسویه نهایی بر اساس مفاد قرارداد صورت می‌گرفت. این ویژگی به خریدار امکان می‌داد از ابتدا درباره چارچوب مالی معامله آگاهی داشته باشد و پرداخت‌های خود را بر همان اساس تنظیم کند. به اعتقاد من، محروم شدن مردم از یک سازوکار شفاف پیش‌فروش، به‌ویژه برای کسانی که توان خرید نقدی ندارند، پیامدهای مهمی دارد.
پس با وجود این محدودیت‌ها، قراردادهایی که امروز با عنوان پیش‌فروش منعقد می‌شوند و حتی کد رهگیری دریافت می‌کنند، چگونه تنظیم می‌شوند؟ آیا کد رهگیری به‌تنهایی امنیت معامله را تضمین می‌کند؟
باید میان ثبت یک قرارداد و تضمین حقوقی کامل معامله تفاوت قائل شویم. اینکه قراردادی نوشته شود یا برای آن کد رهگیری دریافت شود، به‌تنهایی به این معنا نیست که تمام مشکلات حقوقی معامله برطرف شده است.
پیش از ایجاد محدودیت‌های مورد اشاره، مشخصات واحد و کد پستی آن در سامانه ثبت می‌شد و امکان ثبت معامله مجدد برای همان واحد محدود می‌شد. این سازوکار می‌توانست احتمال فروش یک واحد به چند نفر را کاهش دهد. با این حال، در شرایط فعلی، همه قراردادهایی که در بازار با عنوان پیش‌فروش تنظیم می‌شوند، الزاما از چنین سازوکار جامعی برخوردار نیستند. بخشی از معاملات به شکل مستقیم میان خریدار و سازنده و خارج از مسیر مورد انتظار قانون انجام می‌شود.
در برخی موارد، برای انجام معامله از قراردادهای مبایعه‌نامه استفاده می‌شود، در حالی که موضوع واقعی معامله ممکن است سهمی از زمین یا یک واحد در حال ساخت باشد. خریدار باید بداند دقیقا چه چیزی را خریداری می‌کند: یک واحد مشخص با طبقه، متراژ و امکانات معین یا سهمی مشاع از زمین و ملک.
در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیز موضوع قراردادهای یکسان و سازوکارهای ثبت معاملات مورد توجه قرار گرفته است. با این حال، به اعتقاد من، سازوکار عملیاتی مورد انتظار برای ثبت یکپارچه قراردادهای پیش‌فروش هنوز به شکل مطلوب در دسترس قرار نگرفته است.
تاکید می‌کنم که صرف وجود یک برگه قرارداد یا کد رهگیری را نباید با تضمین کامل حقوق خریدار یکسان دانست. اعتبار و امنیت معامله به مشخصات دقیق مورد معامله، اختیار و مالکیت فروشنده، تعهدات طرفین، قابلیت استناد قرارداد و امکان پیگیری حقوقی آن نیز وابسته است.
آیا دفاتر مشاوران املاک می‌توانند در این شرایط نقشی در کاهش خطر معاملات پیش‌فروش داشته باشند؟ پیشنهاد شما برای ایجاد ارتباط میان این دفاتر و دفاتر اسناد رسمی چیست؟
به اعتقاد من، یکی از ظرفیت‌هایی که می‌توان از آن استفاده کرد، تنظیم صورتجلسه مقدماتی در دفتر مشاور املاک و ارجاع موضوع به دفتر اسناد رسمی است؛ ظرفیتی که باید در چارچوب قانون و با رعایت حدود صلاحیت هر نهاد مورد استفاده قرار بگیرد.
در گذشته، سامانه املاک و مستغلات ظرفیت‌هایی برای ثبت معاملات در اختیار داشت. اگر اطلاعات ثبتی مورد نیاز نیز در دسترس قرار می‌گرفت و امکان تطبیق دقیق واحد مورد معامله با اطلاعات رسمی فراهم می‌شد، می‌توانستیم از بروز بخشی از مشکلات جلوگیری کنیم. در شرایط فعلی، مردم به سازوکاری نیاز دارند که مشخص کند چه کسی حق فروش دارد، موضوع معامله دقیقا چیست، چه تعهداتی بر عهده سازنده و مالک قرار گرفته و در صورت بروز اختلاف، حقوق خریدار چگونه قابل پیگیری است. شهروندی که برای خرید خانه سرمایه‌گذاری می‌کند، نباید به دلیل نبود یک مسیر روشن و قابل دسترس، در معرض خطرات غیر ضروری قرار بگیرد.
نظر شما