آگاه: سمانه محرمی‌نمین، نایب‌رئیس اتحادیه مشاورین املاک، در گفت‌وگو با خبرنگار روزنامه «آگاه» با اشاره به فعالیت برخی دفاتر فروش در برج‌ها و مراکز تجاری، نسبت به قراردادهایی که بدون احراز دقیق اختیار فروشنده منعقد می‌شوند، هشدار داد. به گفته او، صرف فعالیت یک دفتر در یک پروژه ساختمانی یا سازنده بودن طرف معامله، به معنای برخورداری از اختیار قانونی برای فروش واحدهای آن پروژه نیست.
این روزها تبلیغات پیش‌فروش در فضای مجازی و دفاتر فروش برخی برج‌ها و پروژه‌های ساختمانی بسیار دیده می‌شود. مردم چگونه می‌توانند معاملات معتبر را از موارد پرخطر تشخیص دهند؟ آیا احتمال کلاهبرداری در این معاملات وجود دارد؟
صرف تبلیغ پیش‌فروش در فضای مجازی، به‌خودی‌خود اثبات‌کننده تخلف نیست؛ اما وقتی معامله بدون احراز اختیار فروشنده، بدون شفافیت در مشخصات ملک یا خارج از سازوکارهای قانونی انجام می‌شود، خطرات جدی به وجود می‌آید. یکی از موضوعات مورد انتقاد، فعالیت برخی دفاتر فروش در برج‌ها، مجتمع‌های مسکونی و مراکز تجاری است که بدون مجوز صنفی لازم یا خارج از شبکه ضابطه‌مند مشاوران املاک فعالیت می‌کنند. برای نمونه، در منطقه ۲۲ تهران، مواردی از فعالیت دفاتر فروش در برخی ساختمان‌ها و برج‌ها مطرح است. در بعضی موارد، فضای داخل یک ساختمان مسکونی به محل انجام معاملات تبدیل می‌شود؛ در حالی که نظارت و بازرسی از چنین محل‌هایی ممکن است با دشواری‌هایی همراه باشد. سازمان تعزیرات حکومتی و سایر نهادهای مسئول باید وضعیت این دفاتر را بررسی کنند و در صورت احراز تخلف، مطابق مقررات اقدام کنند.
یکی دیگر از خطرات، قراردادهایی است که بندها و شروط متعدد و پیچیده‌ای دارند و خریدار بدون بررسی دقیق آنها را امضا می‌کند. در برخی پرونده‌ها، بنا بر اطلاعاتی که به ما رسیده، یک واحد در طول دوره ساخت با تغییر خریدار یا فسخ قراردادهای قبلی مواجه شده است.
خریدار نباید صرفا بر اساس تبلیغات، ظاهر پروژه یا اطمینان شفاهی فروشنده تصمیم بگیرد. باید مشخص شود فروشنده مالک است یا از مالک اختیار قانونی دارد، قرارداد مشارکت در ساخت چه محدودیت‌هایی برای فروش ایجاد کرده و واحد مورد معامله دقیقا کدام است.
آیا مشکلات ناشی از فعالیت دفاتر فروش خارج از شبکه مجاز، فقط به پیش‌فروش محدود می‌شود یا معاملات اجاره و خریدوفروش املاک تجاری را نیز دربر می‌گیرد؟
این مسئله محدود به پیش‌فروش مسکن نیست و در حوزه اجاره و خریدوفروش املاک تجاری نیز می‌تواند مطرح باشد. برای مثال، در برخی مراکز تجاری و مال‌ها، دفاتر فروش یا واحدهایی وجود دارند که خود مجموعه در آنها به تنظیم قراردادهای مربوط به ملک اقدام می‌کند. در این شرایط باید به یک نکته مهم توجه داشت: آیا تنظیم‌کننده قرارداد صرفا واسطه‌ای مستقل است یا خود در موضوع معامله ذی‌نفع است؟ در فعالیت متعارف مشاور املاک، انتظار می‌رود واسطه با رعایت بی‌طرفی، شرایط معامله را برای طرفین روشن کند و از حقوق و تعهدات هر دو طرف آگاه باشد. اما وقتی مالک یا مجموعه‌ای که خود ذی‌نفع معامله است، قرارداد را نیز تنظیم می‌کند، احتمال تعارض منافع به وجود می‌آید و لازم است این موضوع با دقت بیشتری بررسی شود.
یکی از نکات مهم در معاملات منطقه ۲۲، وضعیت پروژه‌هایی است که با مشارکت مالک زمین و سازنده در حال احداث هستند. در چنین پروژه‌هایی، خریدار ممکن است با فردی قرارداد ببندد که سازنده ساختمان است، اما هنوز حدود اختیارات او برای فروش واحد مشخص نشده است.
در معاملات مشارکت در ساخت، چه خطراتی خریداران را تهدید می‌کند؟ آیا سازنده‌ای که در پروژه سهم دارد، می‌تواند هر واحدی را که می‌خواهد پیش‌فروش کند؟
یکی از مهم‌ترین موضوعاتی که خریداران باید به آن توجه کنند، مفاد قرارداد مشارکت در ساخت است. نباید تصور کرد صرفا به این دلیل که فردی سازنده یک ساختمان است، اختیار فروش تمام واحدهای آن را دارد. در قرارداد مشارکت، سهم مالک زمین و سازنده، نحوه تقسیم واحدها و زمان‌بندی تعهدات باید مشخص باشد. ممکن است محدودیت‌هایی برای پیش‌فروش در نظر گرفته شده باشد یا سازنده تا رسیدن پروژه به مرحله مشخصی اجازه فروش نداشته باشد؛ برای مثال، در قرارداد شرط شده باشد که پیش‌فروش فقط پس از رسیدن ساختمان به مرحله نازک‌کاری امکان‌پذیر است.
نکته دیگر، تفاوت مالکیت مشاع با مالکیت یک واحد مستقل است. اگر سازنده سهمی از زمین یا ساختمان داشته باشد، این موضوع به‌تنهایی اثبات نمی‌کند که واحد طبقه سوم یا پارکینگ مشخصی به او تعلق دارد و می‌تواند آن را بدون توجه به حقوق سایر مالکان پیش‌فروش کند. خریدار باید بررسی کند واحد مورد نظر بر اساس قرارداد مشارکت و توافق مالکان به چه کسی اختصاص یافته و آیا فروشنده برای واگذاری آن اختیار لازم را دارد یا خیر. در غیر این صورت، ممکن است پس از انعقاد قرارداد، سایر مالکان نسبت به فروش واحد، طبقه، پارکینگ یا انباری اعتراض کنند و خریدار وارد اختلافی شود که با بررسی اسناد از ابتدا می‌شد احتمال آن را کاهش داد.
برای جلوگیری از این اختلافات، خریدار پیش از امضای قرارداد، دقیقا چه مواردی را باید بررسی کند؟
نخست باید مشخصات واحد، از جمله طبقه، مساحت، موقعیت، امکانات، پارکینگ و انباری در قرارداد روشن باشد. دوم، مالکیت و اختیار فروشنده باید احراز شود؛ به‌ویژه اگر فروشنده سازنده یا نماینده مالک باشد. همچنین قرارداد مشارکت در ساخت و توافقات میان مالک و سازنده باید بررسی شود تا مشخص شود فروشنده حق واگذاری واحد مورد نظر را دارد یا خیر.
از سوی دیگر، مبلغ معامله، نحوه پرداخت اقساط، زمان تحویل، شرایط تغییر مساحت، خسارت تاخیر و شرایط فسخ باید شفاف باشد. امکان ثبت و پیگیری قانونی قرارداد نیز اهمیت دارد. صرف دریافت یک برگه قرارداد یا کد رهگیری، به معنای تضمین کامل حقوق خریدار نیست.
مسئله فقط فروش نیست؛ نظارت و شفافیت کجاست؟
مجموع صحبت‌های محرمی‌نمین نشان می‌دهد مسئله پیش‌فروش در منطقه ۲۲ را نمی‌توان صرفا به تبلیغات گسترده یا احتمال کلاهبرداری محدود کرد. موضوع اصلی، زنجیره‌ای از ابهام‌هاست: از محل فعالیت و مجوز دفاتر فروش گرفته تا استقلال واسطه، وضعیت مالکیت و حدود اختیارات سازنده. این ابهام‌ها در کنار قراردادهای پیچیده می‌توانند خریدار را در موقعیتی قرار دهند که پس از پرداخت پول، تازه با محدودیت‌های حقوقی معامله روبه‌رو شود.
محرمی‌نمین در بخش پایانی گفت‌وگو، بر ضرورت ایجاد مسیر روشن و قابل دسترس برای ثبت قراردادهای پیش‌فروش، دسترسی به اطلاعات ثبتی، تطبیق مشخصات واحد با اسناد رسمی و نظارت بر فعالیت دفاتر تاکید می‌کند. افزایش آگاهی عمومی درباره مشارکت در ساخت و مالکیت مشاع نیز از دیگر ضرورت‌هایی است که او به آن اشاره دارد.
در نهایت، رونق ساخت‌وساز و تعدد پروژه‌ها در منطقه ۲۲ زمانی می‌تواند به فرصتی برای خریداران تبدیل شود که پشت ویترین فروش برج‌ها، سازوکار روشنی برای احراز مالکیت، اختیار فروش و ثبت تعهدات وجود داشته باشد. پرسش اصلی برای متقاضیان خرید این نیست که کدام برج واحد بیشتری برای فروش دارد؛ بلکه این است که چه کسی، با چه مجوز و اختیاری، واحدی را که وعده فروش آن را می‌دهد به خریدار واگذار می‌کند.
نظر شما