آگاه: بر اساس اظهارات اخیر رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، افزایش قیمت مسکن در ماههای گذشته قابل انکار نیست، اما این افزایش در مناطق مختلف تهران یکسان نبوده است. کیانوش گودرزی میانگین رشد قیمتها را بیش از ۱۰۰ میلیون تومان عنوان کرده و همزمان گفته است بازار، به دلیل کاهش توان مالی خانوارها و کافی نبودن تسهیلات، کشش افزایش بیشتر قیمت را ندارد.
فاصله قیمت و درآمد، بزرگتر شده است
مسکن طی سالهای اخیر از یک کالای مصرفی صرف فاصله گرفته و برای بسیاری از خانوارها به داراییای تبدیل شده که دسترسی به آن به پساندازهای سنگین و بلندمدت نیاز دارد. بررسی روند قیمت در تهران نیز عمق این تغییر را نشان میدهد. در یک بررسی پنجساله، قیمت هر متر مربع مسکن در برخی محلههای پایتخت از حدود ۱۰ میلیون تومان به بیش از ۵۶ میلیون تومان رسیده؛ رشدی که در برخی مناطق به حدود ۴۶۰ درصد میرسد.
البته میانگینهای شهری نمیتوانند تمام واقعیت بازار را توضیح دهند. تهران مجموعهای از بازارهای متفاوت است؛ قیمت یک آپارتمان در منطقهای از شمال شهر با واحدی مشابه در جنوب یا حتی مناطق میانی قابل مقایسه نیست. با این حال، وجه مشترک اغلب این بازارها افزایش فاصله میان قیمت مسکن و توان مالی خانوار است. نتیجه این فاصله، کاهش تقاضای موثر است. خانواری که زمانی با ترکیبی از پسانداز، وام و درآمد آینده برای خرید خانه برنامهریزی میکرد، امروز با قیمتهایی روبهروست که حتی دریافت تسهیلات نیز بخش محدودی از هزینه خرید را پوشش میدهد.
ساختوساز هم دیگر ارزانسازی را ممکن نمیکند
در طرف دیگر بازار، سازندهها با مسئلهای متفاوت مواجهند. هزینه تولید مسکن بهشدت افزایش یافته و همین موضوع اجازه نمیدهد انتظار کاهش محسوس قیمت از مسیر افزایش عرضه بهسادگی محقق شود.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران پیشتر هزینه ساخت هر متر مربع را حدود ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان عنوان کرده بود، اما اکنون ارقام ۴۰، ۵۰ و حتی ۶۰ میلیون تومان نیز مطرح است. این ارقام البته قیمت زمین را شامل نمیشوند؛ موضوعی که اهمیت زیادی دارد. وقتی زمین، مصالح، دستمزد، مجوزها، هزینههای خدمات و تامین مالی را کنار هم قرار دهیم، قیمت نهایی یک واحد نوساز بهمراتب بالاتر از هزینه صرف ساخت خواهد بود. بنابراین سازنده برای ادامه فعالیت با یک دوراهی مواجه است: یا باید قیمت فروش را افزایش دهد یا از پروژه جدید صرفنظر کند. انتخاب دوم نیز در بلندمدت به کاهش عرضه واحدهای جدید منجر میشود و میتواند فشار قیمتی را بیشتر کند.
چرا قیمت در بازار کممعامله بالا میرود؟
یکی از پرسشهای اصلی درباره بازار فعلی همین است که اگر معاملات ضعیف است، چرا قیمتها کاهش پیدا نمیکنند؟
مسکن مانند بسیاری از کالاهای مصرفی، بازاری با عرضه سریع و انعطافپذیر نیست. فروشندهای که ملک خود را گران خریده یا برای ساخت آن هزینه زیادی پرداخت کرده، الزاما حاضر نیست در شرایط رکودی با قیمت پایینتر بفروشد. در نتیجه، کاهش تعداد معاملات لزوما به افت سریع قیمتها منجر نمیشود. از سوی دیگر، مسکن همچنان تحت تاثیر رفتار سایر بازارهای دارایی قرار دارد. تحلیلها درباره رشد قیمت در بهار ۱۴۰۵، سه عامل را برجسته کردهاند: جبران عقبماندگی قیمت ملک نسبت به دلار، انتقال بخشی از پساندازهای طلا و ارز به بازار ملک و محدود شدن گزینههای سرمایهگذاری در شرایط پرریسک اقتصادی.
به بیان دیگر، بخشی از افزایش قیمت مسکن الزاما از افزایش تقاضای مصرفی ناشی نمیشود؛ بلکه انتظارات تورمی و رفتار سرمایهای نیز در شکلگیری قیمتها نقش دارند. رامین گوران، از فعالان و کارشناسان حوزه ساختوساز، در این خصوص گفت: مسکن همچنان از منظر دلاری ظرفیت افزایش قیمت دارد، اما این به معنای رونق معاملات نخواهد بود. گوران معتقد است وقتی قیمتها در شرایطی افزایش مییابد که قدرت خرید متقاضیان پایین است، نتیجه طبیعی آن تشدید رکود خواهد بود. از نگاه او، محتملترین سناریو برای بازار، افزایش اسمی قیمتها در کنار رکود تورمی است. لذا برخلاف تصور رایج، افزایش قیمت مسکن الزاما نشانه رونق بازار نیست. در شرایط فعلی ممکن است قیمت اسمی ملک افزایش پیدا کند، اما تعداد معاملات کاهش یابد؛ چرا که خریدار مصرفی توان ورود به بازار را ندارد.
وام؛ حلقه مفقوده بازار
در این میان، تسهیلات مسکن میتوانست بخشی از شکاف میان قیمت و قدرت خرید را پر کند، اما مسئله اصلی این است که رشد قیمت ملک بسیار سریعتر از قدرت پوششدهی وامها اتفاق افتاده است.
وقتی قیمت یک واحد مسکونی دهها میلیارد تومان است، وامی که تنها بخش کوچکی از قیمت را پوشش میدهد، نمیتواند تصمیم خرید را برای یک خانوار متوسط تغییر دهد. به همین دلیل، افزایش سقف تسهیلات بدون افزایش متناسب قدرت بازپرداخت خانوارها، اثر محدودی بر بازار خواهد داشت. از نگاه بازار، مسئله فقط «کمبود وام» نیست؛ مسئله فاصله میان قیمت خانه، درآمد خانوار و اندازه تسهیلات است.
سال سخت بازار مسکن هنوز تمام نشده است
چشمانداز ماههای آینده بیش از آنکه از یک رونق سریع خبر دهد، به ادامه بازاری کممعامله و پرهزینه شباهت دارد. سطح قیمتها، درآمد خانوارها و محدودیت تسهیلات، ظرفیت بازار برای افزایش بیشتر قیمت را محدود کرده است. اما این به معنای بازگشت آسان قیمتها نیست. تا زمانی که هزینه ساخت بالا باشد، تورم عمومی و انتظارات تورمی پابرجا بماند و زمین سهم بزرگی از قیمت نهایی مسکن داشته باشد، کاهش شدید قیمت نیز با موانع جدی مواجه است. بنابراین محتملترین تصویر برای بازار، دستکم در کوتاهمدت، ادامه فاصله میان قیمتهای بالا و معاملات محدود است؛ وضعیتی که نه برای خریدار مطلوب است و نه برای سازنده. مسئله اصلی بازار مسکن دیگر صرفا این نیست که «خانه چقدر گران شده است.» پرسش مهمتر این است که چند خانوار دیگر توان خرید آن را دارند؟ اگر پاسخ این پرسش هر سال کوچکتر شود، افزایش قیمت مسکن دیگر نشانه رونق بازار نخواهد بود؛ بلکه علامتی از عمیقتر شدن بحران دسترسی به مسکن است.
نظر شما