آگاه: موضوع بلندمرتبهسازی در مازندران را نمیتوان صرفا به تعداد طبقات ساختمانها محدود کرد. مسئله اصلی این است که آیا شهرهای استان ظرفیت پذیرش تراکم بیشتر را دارند؟ اگر دارند، در چه مناطقی و با چه ضوابطی؟ اگر قرار است بخشی از توسعه شهری به سمت ارتفاع برود، این تغییر چه پیامدهایی برای ساکنان، سرمایهگذاران، زیرساختها و محیط طبیعی استان خواهد داشت؟
جابر حسنزاده، مدیرکل راه و شهرسازی مازندران روز ۲۰ مرداد در نشست خبری شورای هماهنگی امور راه و شهرسازی استان، گردشگرپذیری، تقاضای بالای مسکن و کمبود زمین را از جمله دلایل توجه به بلندمرتبهسازی عنوان کرد. او گفت: با توجه به گردشگرپذیری مازندران و تقاضای بالای مسکن و کمبود زمین باید برای مدیریت ساختوساز به طرحی در بلندمرتبهسازی میرسیدیم که این طرح تدوین شده و بهزودی ابلاغ میشود.
چرا مازندران به این نقطه رسیده است؟
مازندران از نظر توسعه شهری شرایط متفاوتی با بسیاری از استانها دارد. بخشی از اراضی استان را زمینهای کشاورزی و جنگلی تشکیل میدهد و توسعه شهرها با ملاحظاتی درباره حریم دریا، جنگل و دیگر پهنههای طبیعی مواجه است.
این استان در مقایسه با بسیاری از استانهای دیگر با محدودیتهای متفاوتی در مسیر توسعه شهری مواجه است و مسائل مربوط به اراضی جنگلی، اراضی کشاورزی و همچنین حریم دریا و جنگل، از جمله مهمترین این محدودیتها به شمار میرود. وجود این محدودیتها موجب شده موضوع مدیریت زمین و استفاده بهینه از اراضی در برنامهریزی شهری استان اهمیت بیشتری پیدا کند. در حال حاضر ۲۸ شهر در استان مازندران مشمول طرح بلندمرتبهسازی شدهاند تا به گفته مسئولان استان، بتوان از ظرفیت زمین موجود به شکل مناسبتری استفاده و مدیریت اراضی شهری را تقویت کرد.
گویا در سطح وزارت راه و شهرسازی، موضوع بلندمرتبهسازی مازندران قرار است در مقیاس استانی بررسی شود. محمد سرلک، مدیرکل دفتر نظارت بر طرحهای توسعه و عمران معاونت شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی، درباره وضعیت مازندران گفته است: برای استان مازندران یک طرح یکپارچه استانی در دست تهیه است. به گفته او، با توجه به حساسیتهای موجود در حوزه اراضی کشاورزی، محیط زیست، جنگلها و همچنین تقاضای بالای ساختوساز، تصمیم گرفته شده مطالعات بلندمرتبهسازی در مقیاس کل استان انجام شود.
سرلک توضیح داده است که هدف این مطالعات، مشخص کردن محدودههای دارای ممنوعیت و همچنین پهنههای دارای ظرفیت توسعه است. مطالعات اولیه این طرح در مراحل پایانی قرار داشته و پیشبینی شده بود نتایج اولیه آن طی یک تا دو ماه ارائه شود. بنابراین آنچه در حال حاضر مطرح است، صرفا صدور مجوز عمومی برای ساخت ساختمانهای بلند نیست بلکه قرار است ابتدا پهنههای مجاز و غیرمجاز مشخص شوند.
یکی از نکات مهم در این طرح، تفاوت شرایط شهرهای مازندران است. برای نمونه، در جلسه بررسی ضرورت تهیه طرحهای بلندمرتبهسازی شهرهای همپیوند، موضوع شهرهای رویان، نور و ایزدشهر مورد بررسی قرار گرفت. در این جلسه، بر ضرورت تهیه طرحهای بلندمرتبهسازی برای این شهرها تاکید شده و مسئولان اداره راه و شهرسازی مازندران اعلام کردند که این طرحها باید برای بهینهسازی استفاده از اراضی و افزایش ظرفیت جمعیتی شهرهای همپیوند تهیه شوند.
محسن غفاری، معاون شهرسازی و معماری اداره کل راه و شهرسازی مازندران، نیز در این جلسه به تجربههای دیگر استانها اشاره کرد و پیشنهادهایی برای مطالعات دقیقتر درباره وضعیت ساختوسازها و زیرساختهای شهری ارائه داد.
موضوع مورد توجه این است که این ضوابط در سال ۱۳۹۷ در شورایعالی شهرسازی و معماری تصویب شدهاند. پیش از آن در برخی طرحهای جامع شهری ضوابطی برای ساختمانهای بلند وجود داشت، اما در مواردی تصمیمگیریها به صورت موردی و از طریق کمیسیون ماده ۵ انجام میشد. با این حال شهری که قصد توسعه بلندمرتبه دارد باید ابتدا ضرورت این موضوع را به تصویب شورایعالی شهرسازی و معماری برساند و سپس برای تعیین محورها و پهنههای مجاز، طرح تهیه شود.
برخی محدودهها در ضوابط بلندمرتبهسازی با محدودیت یا ممنوعیت مواجه هستند. حریم گسلها، حریم رودخانهها، اماکن تاریخی، مراکز امنیتی و نظامی، مناطق دارای خطر فرونشست یا رانش زمین و حریمهای هوایی نمونههایی از این محدودهها هستند. در مقابل، برای انتخاب پهنههای مناسب، عواملی مانند دسترسی به شبکه حملونقل عمومی، نزدیکی به شبکه شریانی شهر و برخورداری از فضای سبز مناسب باید مورد توجه قرار گیرد. همچنین ساختمانهای بلند نباید باعث محدود شدن دید شهروندان به مناظر شاخص طبیعی و تاریخی شوند.
این موضوع برای مازندران اهمیت ویژهای دارد چون بخشی از ویژگیهای شهرهای استان در ارتباط میان محیط ساختهشده و مناظر طبیعی تعریف میشود. با این حال، اینکه این ملاحظات در هر شهر و برای هر پهنه چگونه اجرا شود، موضوعی است که باید در مطالعات تفصیلی مشخص شود. در کنار مطالعات استانی، موضوع ارتفاع ساختمانها نیز وارد اظهارات رسمی مسئولان شد. مهدی یونسیرستمی، استاندار مازندران، از برنامهریزی برای انتقال بخشی از بلندمرتبهسازی به مراکز شهرهای میانی و شرقی استان سخن گفته است. او با بیان اینکه مدل توسعه در غرب مازندران به اشباع رسیده است، اظهار کرده است: سیاست راهبردی مدیریت استان، کوچ از مدل توسعه تکبعدی و حرکت به سمت توسعه متوازن در سراسر استان است.
استاندار مازندران همچنین از رویکرد بلندمرتبهسازی تا ۵۰ طبقه در شهرهایی مانند ساری، بابل و قائمشهر خبر داده و گفته است: هدف ما این است که با ارائه بستههای تشویقی، مرکز و شرق استان را از وضعیت فعلی خارج کرده و با جذب گردشگر و سرمایهگذار، ثروت و رونق را به طور عادلانه در سراسر پهنه سرزمینی مازندران توزیع کنیم. با توجه به توضیحات وزارت راه و شهرسازی درباره ضرورت تهیه و تصویب پهنههای بلندمرتبهسازی، این اظهارنظر را باید در چارچوب برنامه اعلامشده مدیریت استان دید و نه به معنای مجاز بودن ساخت ساختمان ۵۰ طبقه در همه نقاط این شهرها.
اینکه در نهایت چه ارتفاعی و در کدام محدوده مجاز خواهد بود، نیازمند تعیین در اسناد و طرحهای مربوطه است. ولی یکی از اصلیترین پرسشها درباره هر پروژه بلندمرتبه، ظرفیت زیرساختی محل احداث آن است. یک ساختمان بلند میتواند تعداد زیادی واحد مسکونی، تجاری یا اداری را در یک محدوده متمرکز کند. در نتیجه ظرفیت آب، فاضلاب، برق، گاز، معابر، پارکینگ و حملونقل عمومی باید متناسب با این تراکم بررسی شود.
موضوع دیگر اینکه در مازندران، بحث بلندمرتبهسازی نمیتواند جدا از مسئله زمینهای کشاورزی، جنگلها و محیط زیست بررسی شود. از یک طرف، طرفداران توسعه عمودی میتوانند استدلال کنند که تمرکز ساختوساز در محدودههای شهری ممکن است نیاز به گسترش شهر به سمت اراضی پیرامونی را کاهش دهد. از طرف دیگر، ساختمان بلند نیز اگر در پهنه نامناسب ساخته شود، میتواند آثار محیط زیستی و زیرساختی خود را داشته باشد. بنابراین نتیجه نهایی به نحوه اجرای طرح وابسته است. اگر توسعه عمودی در محدودههای مناسب شهری انجام شود، ممکن است بخشی از فشار توسعه افقی را کاهش دهد اما اگر همزمان با آن، تراکم ساختمانی بدون ظرفیتسنجی افزایش پیدا کند، مسئله دیگری ایجاد خواهد شد.
بلندمرتبهسازی علاوه بر زمین و زیرساخت، سیمای شهر را نیز تغییر میدهد. ساختمانهای بلند در صورتی که در نقاط حساس منظر شهری یا طبیعی قرار گیرند، میتوانند شکل دیده شدن شهر را تغییر دهند. در شهری که چشمانداز طبیعی بخش مهمی از هویت آن است، این مسئله باید پیش از صدور مجوز مورد مطالعه قرار گیرد.
یکی دیگر از ابعاد قابل بررسی، تاثیر تعیین پهنههای بلندمرتبهسازی بر ارزش زمین است. وقتی یک قطعه یا محدوده اجازه ساخت با تراکم و ارتفاع بیشتر پیدا میکند، ظرفیت اقتصادی آن زمین نیز تغییر میکند. این موضوع میتواند برای مالک زمین و سرمایهگذار جذاب باشد، اما همزمان میتواند بر قیمت زمین در آن محدوده نیز اثر بگذارد.
از سوی دیگر، اگر افزایش تراکم باعث افزایش تعداد واحدهای مسکونی شود، ممکن است عرضه مسکن در یک محدوده افزایش پیدا کند. اما اینکه این افزایش عرضه به کاهش قیمت مسکن منجر شود یا خیر، به عوامل دیگری مانند هزینه ساخت، قیمت زمین، نوع واحدها، تقاضای واقعی و سهم سرمایهگذاری و مصرفی بازار بستگی دارد. بنابراین نمیتوان صرفا با استناد به بلندمرتبهسازی، درباره کاهش یا افزایش قیمت مسکن در مازندران نتیجهگیری قطعی کرد.
یکی از برداشتهای انجام شده از طرح بلندمرتبهسازی در مازندران این است که افزایش ارتفاع الزاما به معنای افزایش جمعیت شهر باشد. در برخی الگوهای شهرسازی، میتوان با افزایش ارتفاع و کاهش سطح اشغال، بخشی از زمین را آزاد نگه داشت. اما در مقابل، اگر تعداد واحدهای ساختمان نیز افزایش قابل توجهی پیدا کند، تراکم جمعیتی و تعداد سفرهای روزانه نیز میتواند افزایش پیدا کند. به همین دلیل، تعداد طبقات به تنهایی شاخص مناسبی برای سنجش اثر پروژه نیست. باید همزمان تعداد واحدها، جمعیتپذیری، کاربری ساختمان و ظرفیت زیرساختی منطقه مشخص باشد.
یکی از موضوعات مطرحشده از سوی وزارت راه و شهرسازی، شفافیت در تعیین پهنههاست. اهمیت این مسئله در مازندران از آن جهت است که ارزش اقتصادی زمین در بسیاری از مناطق استان بالاست و تغییر ضوابط ساختوساز میتواند بر ارزش املاک تاثیر بگذارد. بنابراین هرچه محدودهها، ارتفاعها، تراکمها و شرایط ساختوساز شفافتر باشد، امکان ارزیابی عمومی تصمیمها نیز بیشتر خواهد بود.
در هر حال، مسئله اصلی، ظرفیت هر شهر و هر پهنه برای پذیرش تراکم است. بلندمرتبهسازی در یک محدوده ممکن است از نظر استفاده از زمین قابل توجیه باشد، اما همان الگو در محدودهای دیگر به دلیل ضعف شبکه فاضلاب، ترافیک، ارزشهای تاریخی یا حساسیتهای محیطزیستی مناسب نباشد. از طرف دیگر، اگر هدف، جلوگیری از گسترش شهر به سمت اراضی کشاورزی و طبیعی باشد، باید مشخص شود که چه میزان از توسعه عمودی واقعا جایگزین توسعه افقی خواهد شد. در غیر این صورت ممکن است شهر همزمان از یک سو گسترش پیدا کند و از سوی دیگر متراکمتر شود.
بلندمرتبهسازی زیستپذیری شهری را تهدید نکند
محمدحسین شریفزادگان، صاحبنظر حوزه شهرسازی و معماری: بلندمرتبهسازی بهخودیخود نه خوب است و نه بد. نباید دستورالعملهایی تدوین شود که شهرها را به بلندمرتبهسازی تشویق کند. لازم است ضوابطی کلی و بدون رویکردهای تشویقی تدوین شود تا هر استان متناسب با ضرورتها و شرایط خود درباره این موضوع تصمیمگیری کند. برنامهریزی ذاتا به معنای ایجاد چارچوب و محدودیت است. از اینرو، بلندمرتبهسازی باید با اقتصاد زمین و مسکن سازگار باشد و در عین حال، زیستپذیری شهری و محیطزیست را تهدید نکند.
مزایای بلندمرتبهسازی با اقلیم سازگار نیست
سیدمحمد بهشتی، عضو شورایعالی میراث فرهنگی و گردشگری: با وجود آنکه ایران از نظر تعداد ساختمانهای بلندمرتبه در رتبه یازدهم جهان قرار دارد، هنوز نتوانسته است به این موضوع آنگونه که شایسته است بپردازد و همچنان بلندمرتبهسازی بیش از آنکه بهعنوان یک راهکار توسعهای شناخته شود، بهعنوان یک مسئله مطرح است.
هنوز صورتمسئله بلندمرتبهسازی بهدرستی طراحی و تبیین نشده است و تا زمانی که این موضوع بهدرستی شناخته و جایگاه آن مشخص نشود، هر اقدامی در این حوزه تنها بر پیچیدگی مسائل خواهد افزود. بسیاری از مزایایی که برای بلندمرتبهسازی عنوان میشود، با فرهنگ و اقلیم ایران سازگار نیست. از اینرو، در بسیاری از موارد، احداث ساختمانهای بلندمرتبه نه با هدف رفع نیازهای مردم و توسعه شهری، بلکه با اهداف دیگری دنبال شده است.
با وجود انبوه ساختمانهای بلندمرتبهای که موجب شده ایران در رتبه یازدهم جهان قرار گیرد، نمونه درخشانی که بتوان آن را از دستاوردهای موفق بلندمرتبهسازی در دوران معاصر کشور دانست، وجود ندارد. نباید همان مسیر گذشته را ادامه دهیم، زیرا در این صورت سالهای آینده نیز بار دیگر ناچار خواهیم بود همین مباحث را بدون دستیابی به نتیجهای متفاوت تکرار کنیم.
نظر شما