آگاه: استان تهران با بیش از ۱۴ میلیون جمعیت، یکی از پرتراکمترین مناطق کشور است، شهرستانهای حاشیهای آن، که اغلب به عنوان گزینههای مقرونبهصرفه برای سکونت کارگران و طبقه متوسط شناخته میشوند، در سالهای اخیر با جهش قیمتها روبهرو بودهاند.
قیمتهای سرسامآور
میانگین اجارهبها برای آپارتمانهای ۶۰ تا ۱۰۰ مترمربعی در شهرستانهای استان تهران ۵۰ تا ۳۰۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع متغیر است. این ارقام بر پایه تحلیل بیش از ۲۰۰ آگهی فعال در مشاوران املاک در استان تهران محاسبه شده و شامل ترکیبی از اجاره ماهانه و ودیعه (رهن) است. برای محاسبه دقیقتر از فرمول رایج بازار مسکن ایران استفاده شده که در آن هر یک میلیون تومان رهن معادل حدود ۳۰ تا ۴۰ هزار تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته میشود، تا اجاره موثر ماهانه به دست آید.
در فیروزکوه، یکی از شهرستانهای شرقی استان تهران، میانگین اجارهبها حدود
۱۷۹ هزار تومان به ازای هر مترمربع است. برای مثال، یک آپارتمان ۶۷ متری با ودیعه ۲۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۶ میلیون تومان، کرایه میرود.
در دماوند که به دلیل آب و هوای کوهستانی جذابیت بیشتری دارد، این رقم به حدود ۱۷۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع میرسد؛ مثلا واحدی ۷۴ مترمربعی با ودیعه ۳۰۰ میلیون تومان و اجاره ۵ میلیون، کرایه میرود، پردیس، به عنوان یکی از شهرهای تازهتاسیس، میانگین ۱۷۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع قیمت دارد. آگهیهایی مانند آپارتمان ۸۸ متری با ودیعه ۵۰۰ میلیون و اجاره ناچیز ۱۰۰ هزار تومان، نشاندهنده تمرکز بر رهن بالاست.
لواسان با موقعیت لوکس خود، بالاترین میانگین را با ۲۵۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع ثبت کرده است؛ جایی که آپارتمانهای ویلایی با ودیعههای میلیاردی غالب هستند.
در جنوب و جنوبشرقی تهران، پاکدشت میانگین متری ۸۵ هزار تومان دارد؛ مثلا آپارتمان ۷۰ متری با ودیعه ۲۰۰ میلیون رهن کامل میشود، ورامین و پیشوا، با میانگین ۱۸۴ هزار تومان، گزینههای معقولتری هستند. در ورامین، واحدی ۱۲۰ متری با ودیعه ۶۷۰ میلیون و اجاره ۲ میلیون تومان محاسبه میشود.
اجاره در پاکدشت ۴۵ درصد درآمد یک خانواده کارگری
قرچک نیز حدود ۱۶۵ هزار تومان به ازای هر مترمربع است، با آگهیهایی مانند ۱۰۰ متری با ودیعه ۳۰۰ میلیون و اجاره ۷.۵ میلیون تومان. شهرری به عنوان دروازه جنوبی تهران، میانگین ۲۳۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع قیمت دارد؛ آپارتمان ۶۵ متری با ودیعه ۵۰۰ میلیون تومان اجاره میرود. در غرب و جنوبغربی، اسلامشهر با میانگین متری ۱۱۰ هزار تومان، شامل واحدی ۶۸ متری با ودیعه ۱۵۰ میلیون و اجاره ۳ میلیون است، بهارستان حدود ۲۰۰ هزار تومان، با آپارتمان ۷۵ متری و ودیعه ۵۰۰ میلیون. رباطکریم ۱۶۶ هزار تومان، مثلا ۶۳ متری با ودیعه ۳۵۰ میلیونی. شهرقدس (قدس) میانگین ۲۰۰ هزار تومان دارد؛ آپارتمان ۶۰ متری با ودیعه ۳۰۰ میلیون و اجاره ۳ میلیون، متری ۸۳ هزار تومان. ملارد و شهریار، با میانگین ۲۰۰ تا ۲۳۰ هزار تومان، شامل ۱۰۵ متری در شهریار با ودیعه ۵۰۰ میلیون و اجاره ۹ میلیون.
میانگین کلی اجارهبها در این شهرستانها حدود ۱۶۹ هزار تومان به ازای هر مترمربع است. برای یک آپارتمان متوسط ۷۰ مترمربعی، این به معنای اجاره ماهانه موثر حدود ۱۲ میلیون تومان است (با در نظر گرفتن تبدیل رهن).
حالا این رقم را با حداقل دستمزد مقایسه کنیم. براساس مصوبه شورای عالی کار، حداقل دستمزد ماهانه کارگران در سال ۱۴۰۴ حدود ۱۰ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان و دریافتی یک کارگر متاهل با یک فرزند ۱۵ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان است. بنابراین اجاره ۱۲ میلیون تومانی برای یک واحد ۷۰ مترمربعی ۷۸ درصد درآمد آنها را میبلعد. برای مثال فرض کنید زوجی کارگر در پاکدشت با ارزانترین قیمت در استان تهران زندگی میکنند. با میانگین اجاره متری ۸۵ هزار تومان، یک آپارتمان
۸۰ مترمربعی با ودیعه ۲۰۰ میلیون و اجاره یک میلیون تومان، اجاره حدود ۷ میلیون تومان میشود (با تبدیل رهن به اجاره). این رقم ۴۵ درصد از درآمد ۱۵ میلیون و ۳۰۰ هزار تومانی آنها را تشکیل میدهد که بیش از استاندارد جهانی ۳۰ درصد است و خانواده را در معرض فقر قرار میدهد.
در لواسان، جایی که اجاره متری ۲۵۰ هزار تومان است، یک واحد ۶۰ متری میتواند تا ۱۵ میلیون تومان هزینه ماهانه داشته باشد که کل درآمد زوج را مصرف کند، وضعیتی که عملا سکونت در آنجا را برای کارگران غیرممکن میکند.
عامل اصلی؛ تورم عمومی اقتصاد کشور
رییس اتحادیه مشاوران املاک ورامین این افزایش اجارهبها را که نسبت به سال گذشته ۳۰ تا ۵۰ درصد رشد داشته، نتیجه عوامل متعددی مانند تورم عمومی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و تقاضای بالا از سوی مهاجران داخلی میداند و میگوید: بدون مداخله دولت، مانند طرحهای مسکن حمایتی یا کنترل اجارهبها، حاشیهنشینی و مهاجرت معکوس به روستاها افزایش خواهد یافت.
ابوطالب شیرکوند میگوید: هرچند با خروج اتباع غیرمجاز، فشار بر بازار اجاره کاهش یافته و فرصتی برای تنفس مستاجران ایجاد شده اما عوامل دیگر همچنان سبب افزایش قیمتها شده است.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران میگوید: قیمت مسکن در مناطق جنوب تهران طی ماههای گذشته ۵ تا ۱۰ میلیون تومان در هر متر مربع افزایش یافته که بر بازار اجاره تاثیر گذاشته است.
کیانوش گودرزی میگوید: تورم عمومی اقتصاد کشور به عنوان یکی از اصلیترین عوامل افزایش قیمت اجاره در اطراف تهران عمل میکند، زیرا هزینههای ساخت و نگهداری مسکن را بالا برده و مالکان را به جبران آن از طریق اجارهبها وادار میکند. افزایش تقاضای فصلی در ماه مهر، به ویژه به دلیل جابهجایی دانشجویان و خانوادهها، فشار بر بازار اجاره را تشدید کرده و منجر به رقابت بیشتر و رشد قیمتها در مناطقی مانند پردیس و شهریار میشود.
جابهجایی جمعیت از پایتخت به شهرستانها
سیدمحسن زواره از فعالان بازار مسکن در جنوب تهران میگوید: کاهش عرضه واحدهای اجارهای ناشی از تمایل مالکان به فروش یا نگهداری خانههای خالی به امید سود بیشتر، بازار را نامتعادل کرده و قیمتها را در شهرستانهایی همچون اسلامشهر و رباطکریم افزایش داده است. رشد قیمت خرید مسکن در تهران، که به حاشیه استان سرایت کرده، اجارهبها را تحت تاثیر قرار میدهد، زیرا مالکان برای پوشش هزینههای سرمایهگذاری خود، نرخهای بالاتری تعیین میکنند.
زواره تاکید میکند: مهاجرت داخلی و جابهجایی جمعیت از مرکز تهران به شهرستانهای حاشیهای به دلیل گرانی پایتخت، تقاضا را در این نواحی افزایش داده و منجر به تورم اجاره در مناطقی مانند ورامین و قرچک شده است.
وعدهها محقق نشد
رضا خالقی، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران خردادماه سال جاری گفته بود: براساس مصوبه جدید، هرگونه افزایش اجارهبها در سال ۱۴۰۴ بیش از ۲۵ درصد در تهران و بیش از ۲۰ درصد در سایر شهرهای بزرگ استان، تخلف محسوب میشود و از نظر قانونی قابل پیگیری است. هیچ مالکی حق ندارد بیش از این نرخ به مستاجر واحد مسکونی را اجاره بدهد. گزارشهای رسمی نشان میدهد که بیش از ۴۰ درصد خانوارهای کارگری در استان تهران بیش از نیمی از درآمد خود را صرف مسکن میکنند، که این امر بر سلامت روانی و اقتصادی آنها تاثیر منفی میگذارد.
در نهایت، بازار اجاره در حاشیه تهران نه تنها یک مسئله اقتصادی، بلکه یک چالش اجتماعی است، کارگران که ستون فقرات نیروی کار کشور هستند، با این فشارها روبهرو هستند و نیاز به سیاستهای حمایتی فوری دارند.
اگر همین منوال ادامه یابد، عملا کارگران توانایی سکونت در استان تهران را نخواهند داشت و تهران از نیروی کار خالی میشود.
نظر شما