آگاه: بر اساس اطلاعیه اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران، قراردادهای اجاره مسکن و واحدهای صنفی که مهلت انقضای آنها در زمان جنگ تحمیلی سوم به پایان میرسد، حداکثر به مدت دو ماه پس از تاریخ انقضا، به صورت خودکار تمدید خواهند شد. همچنین در این اطلاعیه تاکید شده است که تمدید یا انعقاد قرارداد پس از پایان مهلت دوماهه، تابع ضوابط و مقررات جاری کشور خواهد بود.
در تبصره نخست این مصوبه آمده است: وزارت راه و شهرسازی موظف است سازوکار تمدید قراردادها را در سامانه خودنویس به صورت خودکار و با امکان بهرهبرداری توسط مشاوران املاک فراهم کند. طبق تبصره دوم نیز، مسئولیت حسن اجرای این ماده و رسیدگی به شکایات طرفین قرارداد، بر عهده سازمان تعزیرات حکومتی و مراجع قضایی صالحه خواهد بود.
آیا تمدید خودکار اجباری است؟
متن مصوبه از عبارت «به صورت خودکار تمدید میشوند» استفاده کرده، اما مشخص نیست در صورت مخالفت صریح موجر چه اتفاقی میافتد؟ در حقوق ایران، اصل بر احترام به مالکیت است و اجبار مالک به تمدید قرارداد بدون رضایت، نیاز به حکم قانونی صریح دارد. این ابهام میتواند منجر به اختلافات گسترده و اخراج غیررسمی مستاجران شود. لذا میتوان گفت مهمترین خلأ مصوبه، سکوت مطلق درباره نرخ اجاره در دوره دو ماهه است. این در حالی است که در شرایط عادی افزایش بیش از ۲۵ درصد تخلف محسوب میشود، اما مصوبه جنگی هیچ معیاری تعیین نکرده است.
از سوی دیگر سامانه خودنویس قرار است تمدید خودکار را فراهم کند، اما بسیاری از مستاجران و موجران همچنان به مشاوران املاک مراجعه میکنند. تجربه نشان داده برخی مشاوران املاک از خلأهای قانونی برای دریافت کمیسیون مجدد یا اعمال افزایش غیرقانونی استفاده میکنند. مصوبه مشخص نکرده که مشاوران در این دو ماه چه نقشی دارند و آیا امکانی برای دریافت حق کمیسیون دارند یا خیر؟
تکلیف قراردادهای پیش از ابلاغ، چیست؟
سوال مهمی که در مصوبه نادیده گرفته شده، این است که مستاجری که یک هفته قبل از ابلاغ، مجبور شده قرارداد جدید با افزایش ۵۰ درصدی امضا کند، چه وضعیتی دارد؟ آیا میتواند به وضعیت قبلی بازگردد؟ علاوه بر آن عبارت حداکثر به مدت دو ماه این احتمال را ایجاد میکند که تمدید خودکار مثلا یک ماهه هم مجاز باشد. چه کسی تشخیص میدهد که دو ماه کامل لازم است یا نه؟ آیا موجر میتواند بگوید من فقط یک ماه تمدید میکنم؟ این ابهام، مستاجران را در بلاتکلیفی نگه میدارد.
با وجود چالشهای جدی، اما همین مصوبه حداقل سه کمک اساسی به مستاجران دارد. اول اینکه از بیخانمانی فوری یا اثاثکشی در شرایط جنگی که جابهجایی دشوار است، جلوگیری میکند. لذا مستاجران مجبور نیستند در این شرایط خانه جدید جستوجو کند یا با تهدید موجر روبهرو شوند. از سوی دیگر میتواند فرصتی برای برنامهریزی و فراهم کردن شرایط برای مستاجران باشد زیرا دو ماه زمان میخرد تا مستاجر با آرامش نسبی، برای پس از جنگ تصمیم بگیرد.
اما این کمکها موقتی و فاقد تضمین مالی است. اگر نرخ اجاره مشخص نشود، با افزایش بیش از حد اجاره بها، مستاجر عملا مجبور به ترک میشود. این مصوبه در واکنش به شکاف عمیق بین بازار واقعی مسکن و شرایط جنگی نوشته شده است. شورای عالی امنیت ملی تشخیص داده است که نیروی بازار در زمان جنگ نمیتواند درست کار کند و اگر جلوی اخراجهای گسترده گرفته نشود، بیثباتی اجتماعی تشدید میشود. نیاز اصلی، جلوگیری از بحران مسکن در بحبوحه جنگ بوده، نه حل ریشهای مشکل اجارهبها.
به نظر میرسد مصوبه فرض را بر این گذاشته است که جنگ ظرف دو ماه تمام میشود یا شرایط عادی برمیگردد. اگر شرایط جنگی طولانی شود، مصوبه عملا بیاثر خواهد بود. از سوی دیگر این مصوبه باید در کنار سایر دستورات حمایتی در وضعیت فعلی بازار اجاره مسکن دیده شود. موضوعاتی مانند افزایش ۲۵ درصدی اجارهبها یا افزایش میزان وام ودیعه مسکن از جمله مواردی است که برای کمک به کنترل شرایط ابلاغ شدهاند که هر کدام در شرایط عادی دارای چالشهای اجرایی بسیاری هستند. لذا به نظر میرسد در شرایط جنگی باید بسته کاملتری از اقدامات حمایتی با ضمانت اجرای بیشتر در نظر گرفته شود.
داود بیگینژاد، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک، با اشاره به مصوبه اخیر اظهار داشت: طبق تصمیم اتخاذشده، قراردادهای اجارهای که در این بازه زمانی به پایان رسیدهاند، به مدت دو ماه تمدید شدهاند. بهعنوان مثال، قراردادی که در ۱۷ فروردین به اتمام رسیده، تا ۱۷ خرداد اعتبار خواهد داشت. بیگینژاد تاکید کرد: این تمدید موقت، مستقل از تصمیماتی است که شورای عالی مسکن در خصوص بازار اجاره اتخاذ خواهد کرد و لازم است منتظر اعلام نظر نهایی این شورا باشیم تا چارچوب کلی توافق میان مالکان و مستاجران مشخص شود.
سعید لطفی، دبیر و عضو هیاتمدیره اتحادیه مشاوران املاک، در گفتوگو با «آگاه» ضمن اشاره به ابهامات مصوبه تمدید دو ماهه قراردادهای اجاره مسکن و واحدهای صنفی، به تشریح جزئیات و چالشهای آن پرداخت. لطفی در خصوص امکان مخالفت موجر با تمدید قرارداد اظهار کرد: اصل بر این است که قرارداد ۱۲ ماهه شمسی، به ۱۴ ماه تبدیل شود؛ یعنی همان قرارداد قبلی دو ماه تمدید خواهد شد. به نظر میرسد حتی اگر موجر بخواهد اقدام قانونی انجام دهد، قاعدتا نباید حکم تخلیه صادر شود. وی درباره تکلیف مبلغ اجارهبها در این دو ماه اضافه کرد: در این مدت افزایش اجارهبها نخواهیم داشت. طرح این است که در سامانه خودنویس، سازوکاری پیاده شود تا قراردادها به صورت خودکار به مدت دو ماه تمدید شوند.
عضو هیاتمدیره اتحادیه املاک در پاسخ به این سوال که «اگر قراردادی پیش از ابلاغ این دستور تمدید شده و افزایش یافته باشد، چه وضعیتی پیدا میکند؟» تصریح کرد: این دستور عطف به ماسبق نمیشود. آن دسته از قراردادهایی که پیش از ابلاغ، توافقشان انجام و امضا شده، وضعیت خود را دارند. اما قراردادهایی که به این دوره میخورند، به صورت خودکار دو ماه تمدید خواهند شد.
لطفی درباره ضمانت اجرای این مصوبه و نحوه پیگیری شکایات احتمالی در صورت مخالفت موجر گفت: متاسفانه هنوز این موضوع را خیلی واضح و شفاف نگفتهاند. قرار نیست اتفاق خاصی بیفتد؛ این مصوبه یک الزام است. حتی اگر موجر اعتراض کند، همان طور که شنیدهام و مطالعاتی داشتهام، دستگاه قضا نباید حکم تخلیه صادر کند. اما ضمانت اجرا در حال حاضر مشخص نیست.
دبیر اتحادیه مشاوران املاک در خصوص وضعیت قراردادها در صورت استمرار شرایط جنگی خاطرنشان کرد: هنوز در این خصوص چیزی اعلام نکردهاند. مصوبه فعلی فقط برای دو ماه اختیار داده است. اگر جنگ تا شهریور طول بکشد، باید بخشنامه جدیدی ابلاغ شود و آنگاه طبق بخشنامه جدید اقدام خواهد شد.
نظر شما