آگاه: در چنین شرایطی، سوال این است که نظارت بر دفاتر املاک تا چه اندازه توانسته این مشکلات را کنترل کند و اساسا وضعیت واحدهای فاقد مجوز و تخلفات صنفی در تهران چگونه است؟ برای پاسخ به این پرسش، سراغ رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، رفتیم.
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در گفتوگو با «آگاه» گفت: «اتحادیه در سال ۱۴۰۲ حدود دو هزار و ۵۰۰ واحد غیرمجاز را شناسایی کرده و این واحدها برای برخورد به اداره اماکن معرفی شدهاند. به گفته او، این رقم در سال ۱۴۰۳ به حدود هزار و ۲۰۰ تا هزار و ۳۰۰ واحد رسید و در پنج تا شش ماه نخست سال ۱۴۰۵ نیز حدود ۶۰۰ تا ۷۰۰ واحد غیرمجاز شناسایی شدهاند.»
این اعداد، حتی با روایت خوشبینانه رئیس اتحادیه، نشان میدهد مسئله فعالیت واحدهای فاقد مجوز را نمیتوان یک اتفاق حاشیهای در بازار املاک دانست. با این حال، مسئله فقط «داشتن یا نداشتن جواز» نیست. پرسش مهمتر این است که حتی در دفاتر دارای مجوز، چه میزان دانش حقوقی و تسلط حرفهای برای تنظیم قراردادهایی وجود دارد که ممکن است میلیونها یا میلیاردها تومان تعهد برای طرفین ایجاد کند؟
مجوز به تنهایی کافی نیست
رئیس اتحادیه به مردم توصیه کرد: «مردم باید هنگام مراجعه به دفاتر املاک، معتبر بودن جواز کسب را بررسی کنند، اسناد را به دقت بخوانند، احراز هویت طرفین و مالکیت ملک را انجام دهند و حتی در صورت امکان، فرد آگاهی را همراه خود ببرند.»
این توصیه البته منطقی است؛ اما یک تناقض اساسی را هم آشکار میکند: اگر شهروند عادی برای تنظیم یک قرارداد ملکی باید خودش یا همراهش دانش حقوقی داشته باشد تا بتواند از اشتباه یا تخلف احتمالی مشاور املاک جلوگیری کند، پس فلسفه وجودی مشاور حرفهای دقیقا چیست؟
مشاور املاک قرار نیست صرفا در را باز کند، فایل نشان دهد و طرفین را پای میز قرارداد بنشاند. او در نقطهای ایستاده که یک اشتباه در تشخیص مالکیت، نحوه درج تعهدات، شروط فسخ، وجه التزام، زمان تحویل، نحوه پرداخت یا حتی مشخصات ملک میتواند اختلافی ایجاد کند که هزینه آن بسیار بیشتر از حقالزحمه معامله باشد. بررسیهای میدانی و روایتهایی که از بازار معاملات مسکن شنیده میشود، نشان میدهد بخشی از فعالان این حوزه بیش از آنکه در جایگاه یک واسطه حرفهای و مسلط به حقوق معاملات ملکی قرار داشته باشند، با اتکا به تجربه شخصی و روشهای سنتی کار میکنند. برخی نیز اساسا از دانش حقوقی کافی و حتی حداقلی برخوردار نیستند که بتوانند پیچیدگیهای یک قرارداد خرید و فروش یا اجاره را مدیریت کنند.
کد رهگیری؛ پولی که «موضوعیت ندارد»
رئیس اتحادیه درباره دریافت پول جداگانه برای کد رهگیری صراحتا میگوید: «دریافت مبلغ جداگانه بابت کد رهگیری موضوعیتی ندارد» و ثبت قرارداد و دریافت کد رهگیری را جزو وظایف مشاور املاک میداند.
اما در کف بازار، روایتهایی کاملا متفاوت شنیده میشود. برخی مراجعهکنندگان میگویند برای ثبت قرارداد، دریافت کد رهگیری یا انجام فرآیندی که اساسا باید در چارچوب وظایف دفتر املاک انجام شود، از آنها مبلغ جداگانه مطالبه شده است. البته مسئله فقط مطالبه این پول نیست. در برخی موارد، حتی این تصور وجود دارد که مشاور املاک یا اساسا توانایی کار با سامانه را ندارد یا برای ثبت قرارداد و دریافت کد رهگیری، بخشی از کار را به فرد یا دفتر دیگری میسپارد. در چنین شرایطی، هزینه و مسئولیت این ناآشنایی نیز در نهایت ممکن است به مشتری منتقل شود.
این در حالی است که رئیس اتحادیه تاکید میکند: «مشاوران املاک موظف هستند قرارداد را در سامانه ثبت و کد رهگیری دریافت کنند» و نباید مبلغ جداگانهای بابت آن مطالبه شود. فاصله میان این دو روایت، دقیقا همان نقطهای است که نیاز به نظارت جدیتر را نشان میدهد؛ نه صرفا صدور بخشنامه و اعلام ممنوعیت، بلکه نظارت بر آنچه واقعا پشت میز معاملات اتفاق میافتد.
کمیسیون؛ قانون روی کاغذ، بازار در عمل
موضوع دیگری که در معاملات املاک بارها محل گلایه مردم بوده، میزان حقالزحمه است. روایتهای میدانی از مواردی حکایت دارد که از خریدار و فروشنده، هر کدام مبلغی بیش از نرخ قانونی مطالبه شده و در برخی موارد حتی ادعا شده که از هر طرف معامله یک درصد دریافت شده است.
رئیس اتحادیه اما در مصاحبه خود تاکید کرد که «دریافت حقالزحمه باید بر اساس نرخ قانونی انجام شود و پرداخت نیز از طریق دستگاه کارتخوان متعلق به همان دفتر و حساب صاحب جواز صورت گیرد.» این بخش از سخنان او اتفاقا یک معیار روشن برای سنجش عملکرد بازار به دست میدهد: اگر نرخ مشخص است، چرا هنوز شهروندان از مطالبه مبالغ بالاتر سخن میگویند؟ اگر پرداخت باید به حساب صاحب جواز انجام شود، چرا در برخی روایتها پای حسابها یا افراد دیگری به میان میآید؟ اینجا نیز مسئله اصلی نبود قانون نیست؛ مسئله، فاصله میان قانون و اجرای آن است.
چند مشاور برای یک خانه
یکی دیگر از پدیدههایی که در بازار املاک دیده میشود، زنجیرهای شدن واسطهگری است. یک مشاور فایل را در اختیار دارد، دیگری مشتری را پیدا میکند، نفر سوم ملک را نشان میدهد و در نهایت چند نفر خود را در معامله سهیم میدانند. در چنین شرایطی، سوال فقط این نیست که چه کسی کمیسیون میگیرد؛ پرسش مهمتر این است که این زنجیره واسطهها چه اثری بر قیمت نهایی دارد؟
حتی رئیس اتحادیه نیز در گفتوگوی خود احتمال افزایش تعداد واسطهها و بالا رفتن پورسانتها را رد نکرد و گفت: «ممکن است یکسری مسائل و واسطهگریها و تعداد دستهایی که در بحث قرارداد وجود دارد، زیاد شود و پورسانتی که دریافت میکنند نیز بالا باشد.» او البته تاکید دارد که نمیتوان افزایش قیمت مسکن را به صنف مشاوران املاک نسبت داد. این تفکیک مهم است؛ زیرا افزایش قیمت مسکن قطعا تابع مجموعهای از عوامل اقتصادی، تورمی و سرمایهای است. اما اینکه مشاور املاک عامل اصلی گرانی مسکن نباشد، به این معنا نیست که در برخی معاملات نمیتواند در تعیین قیمت یک ملک، شکلگیری انتظارات قیمتی یا افزایش هزینه مبادله اثرگذار باشد.
وقتی سقف ۲۵ درصدی با واقعیت بازار فاصله دارد
رئیس اتحادیه همچنین گفت: «دولت سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها را اعلام کرده و مشاوران املاک باید آن را رعایت کنند.» او البته با انتقاد از عدم دسترسی مشاورین املاک به اطلاعات سامانه ثبت قراردادها به یک خلأ مهم هم اشاره کرد: «اگر مستاجر و موجر برای تمدید به دفتر دیگری مراجعه کنند، دفتر جدید ممکن است به قرارداد قبلی دسترسی نداشته باشد و از رقم اجاره سال گذشته بیاطلاع باشد.» اما روایت بازار، حتی از این هم پیچیدهتر است.
برای نمونه، در یک مورد، ملکی که مستاجر سال قبل با ۷۰۰ میلیون تومان رهن در اختیار داشته، هنگام تمدید با مطالبهای معادل ۳۰۰ میلیون تومان رهن به اضافه ماهانه ۱۰ میلیون تومان اجاره مواجه شده است؛ رقمی که دستکم در نگاه اول، با سقف اعلامشده ۲۵ درصدی فاصله قابل توجهی دارد.
رئیس اتحادیه همچنین بیان کرد: «گزارشهای میدانی اتحادیه نشان میدهد سقف افزایش اجارهبها در «بسیاری از موارد» رعایت شده» او حتی معتقد است «کشور از بحران اجاره عبور کرده است.» اما روایت مستاجران در برخی مناطق، هنوز با این تصویر فاصله دارد. مسئله این نیست که تجربه یک مستاجر را به کل بازار تعمیم دهیم؛ مسئله این است که وجود حتی موارد متعدد نقض سقف قانونی، ضرورت نظارت را نشان میدهد. اگر قانونی وجود دارد، مردم باید بدانند چه نهادی آن را اجرا و چگونه بر اجرای آن نظارت میکند.
خودکاربری؛ راهحل یا دور زدن واسطه؟
گودرزی در بخش دیگری از سخنانش از سامانههای خودکاربری انتقاد کرد و گفت که این سامانهها عملا امکان تنظیم قرارداد را برای افراد خارج از صنف نیز فراهم کردهاند. به گفته او، ممکن است حتی فردی که هیچ ارتباطی با صنف املاک ندارد، وارد سامانه شود و قرارداد تنظیم کند. این نگرانی البته یک روی دیگر هم دارد: گودرزی هدف راهاندازی این سامانهها را پرداخت نکردن حقالزحمه مشاور املاک دانست اما سوال اینجاست، چرا اساسا بخشی از جامعه ترجیح میدهد برای تنظیم قرارداد از مشاور املاک عبور کند؟
پاسخ را شاید باید در همین مجموعه مشکلات جستوجو کرد؛ کمیسیون، تعدد واسطهها، هزینههای جانبی و نگرانی از دخالت افراد در قیمت. اگر مردم احساس کنند حضور واسطه الزاما به معنای دریافت خدمت حرفهای نیست، طبیعی است که هر ابزار قانونی برای حذف واسطه را جذاب ببینند.
مسئله، صنف نیست؛ مسئله نظارت است
رئیس اتحادیه تاکید دارد که نباید مشاوران املاک را عامل افزایش قیمت مسکن دانست و در این نکته نمیتوان با یک حکم کلی مخالفت کرد. بازار مسکن بسیار پیچیدهتر از آن است که افزایش قیمت آن را به عملکرد یک صنف نسبت داد. اما دفاع از صنف نیز نباید به معنای نادیده گرفتن تخلفات احتمالی آن باشد.
وقتی هزاران واحد غیرمجاز در چند سال شناسایی میشوند، وقتی مردم از دریافت مبالغ خارج از تعرفه، هزینه جداگانه برای کد رهگیری، واسطهگری چندلایه و ضعف در تنظیم قراردادها سخن میگویند و وقتی خود رئیس اتحادیه از خلأهای قانونی و افزایش احتمالی واسطهها و پورسانتها صحبت میکند، مسئله دیگر یک تخلف موردی نیست؛ مسئله کیفیت نظارت بر بازاری است که مستقیما با امنیت اقتصادی و حقوقی مردم سروکار دارد.
راهحل نیز الزاما برخورد با کل صنف نیست. اتفاقا مشاور حرفهای، باسواد و قانونمدار باید از وجود افراد فاقد صلاحیت بیشتر از هر کس دیگری متضرر شود؛ زیرا هر تخلف، اعتبار کل صنف را زیر سوال میبرد. آنچه مردم انتظار دارند، نه وعده برخورد با چند واحد متخلف، بلکه سازوکاری روشن برای تشخیص مشاور حرفهای، نظارت بر قراردادها، کنترل واقعی کمیسیونها، جلوگیری از دریافت هزینههای خارج از چارچوب و امکان پیگیری سریع تخلفات است.
در نهایت، خانه و قرارداد ملک برای مردم یک «فایل» یا «معامله» ساده نیست؛ بخش بزرگی از سرمایه و امنیت آینده آنهاست. بنابراین کسی که پشت میز مشاور املاک مینشیند، باید بیش از توانایی نشان دادن یک خانه، توانایی حفاظت از حقوق دو طرف معامله را داشته باشد. در غیر این صورت، دفتر املاک به جای آنکه محل حلوفصل یک معامله باشد، ممکن است فقط نقطه آغاز یک دعوای حقوقی طولانی شود.
نظر شما