آگاه: مصوبه سران سه قوه مقرر کرده قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی که در فاصله ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی میشوند، در صورت درخواست مستاجر، برای یک سال تمدید شوند و افزایش اجارهبها و قرضالحسنه مربوط به آنها حداکثر ۲۵ درصد باشد. البته این حکم مطلق نیست و چهار استثنا برای آن پیشبینی شده است؛ از جمله دریافت مجوز تخریب و نوسازی یا تعمیرات اساسی، فروش قطعی ملک، احراز نیاز مالک یا افراد تحت تکفل او به سکونت و نیز تخلف موثر مستاجر از تعهدات قراردادی. اما مسئله اصلی جایی آغاز میشود که این عدد از متن مصوبه وارد زندگی واقعی مردم میشود.
سقف ۲۵ درصدی اساسا پدیده تازهای در سیاستگذاری بازار اجاره نیست. ایده محدود کردن رشد اجارهبها در سالهای کرونا و با هدف جلوگیری از جابهجایی گسترده مستاجران مورد استفاده قرار گرفت. حالا همان ایده در شرایط اقتصادی متفاوت، با شکل و مبنای حقوقی جدید دوباره به بازار برگشته است. تفاوت اما اینجاست که امروز یک مالک ممکن است هزینههای زندگی، تعمیرات، مالیات، هزینه نگهداری ملک و سایر مخارجش را با شرایطی کاملا متفاوت از سالهای اجرای سیاست کرونایی مواجه ببیند.
پرسش بنابراین فقط این نیست که «۲۵ درصد زیاد است یا کم؟» پرسش مهمتر این است که این عدد قرار است در چه اقتصادی اجرا شود و هزینه اجرای آن را چه کسی میپردازد؟
مستاجر؛ میان سقف قانونی و واقعیت بازار
هدف سیاست روشن است: مستاجری که توان خرید خانه ندارد، دستکم در زمان تمدید قرارداد با جهش ناگهانی اجاره مواجه نشود. این هدف در شرایطی اهمیت بیشتری پیدا میکند که هزینه تامین مسکن سهم سنگینی از درآمد خانوار را میبلعد و جابهجایی برای بسیاری از خانوادهها هزینههای مالی و اجتماعی قابل توجهی دارد.
اما اجرای سیاست حمایتی بدون توجه به سمت دیگر بازار میتواند مسئله تازهای ایجاد کند. همه موجران، مالکان چندین واحد یا سرمایهگذاران بزرگ نیستند. برای بخشی از مالکان، اجاره تنها منبع درآمد یا یکی از معدود منابع درآمدی آنهاست؛ برای مثال فرد بازنشستهای که پسانداز سالهای کاری خود را به یک واحد مسکونی تبدیل کرده و اکنون از اجاره آن زندگی میکند. اینجاست که سوال مهمی مطرح میشود: اگر دولت از مالک میخواهد افزایش اجاره را محدود کند، برای جبران افزایش هزینههای همان مالک چه سازوکار حمایتی در نظر گرفته شده است؟
این مسئله البته به معنای نادیده گرفتن حقوق مستاجر نیست. اتفاقا مسئله اصلی همین توازن است؛ سیاستی که قرار است از یک طرف بازار را برای مستاجر قابل تحملتر کند، نباید از طرف دیگر انگیزه عرضه واحدهای استیجاری را کاهش دهد.
عددی که میتواند خودش به قیمت تبدیل شود
سمانه محرمینمین، نایبرئیس اتحادیه املاک، از زاویه دیگری به موضوع نگاه کرده است. او معتقد است اجرای دستوری سقف ۲۵ درصدی، در مواردی تعامل میان موجر و مستاجر را کاهش داده و اختلافها را به مسیر قضایی کشانده است. وی در این خصوص گفت: پیش از این مالک و مستاجر در بسیاری از موارد بر اساس توان پرداخت مستاجر و شرایط ملک درباره رقم جدید به توافق میرسیدند، اما با تعیین یک عدد واحد، امکان چانهزنی محدودتر شده است. او همچنین هشدار داده که «خود دولت یک لنگر قیمتی در بازار مسکن ایجاد کرد»؛ به این معنا که در مناطقی که افزایش اجاره ممکن بود کمتر از ۲۵ درصد باشد، همین عدد میتواند به عنوان مبنای جدید مطالبه مالک قرار گیرد. این ادعا نیازمند بررسی میدانی مستقل است، اما محرمینمین از منظر اقتصادی یک نکته قابل بررسی را مطرح میکند: آیا سقف قانونی صرفا سقف است یا ممکن است در عمل برای بخشی از بازار به «قیمت مرجع» تبدیل شود؟
در همین حال، فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن، نیز درباره سقف ۲۵ درصدی بر اهمیت زیرساختهای اطلاعاتی و سامانه املاک و اسکان تاکید کرده و اجرای موثر آن را به تکمیل این زیرساختها وابسته دانسته است.
مشاور املاک؛ مامور اجرای قانون بدون ابزار نظارت
یکی از نقاط مبهم ماجرا، جایگاه مشاوران املاک است. اگر قرار است سقف افزایش اجاره رعایت شود، بنگاه باید بتواند تشخیص دهد اجاره سال قبل چه میزان بوده است. اما اگر سابقه قرارداد ملک در اختیار او نباشد، چگونه میتواند افزایش ۲۵ درصدی را کنترل کند؟
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در گفتوگو با «آگاه» بر همین خلأ تاکید میکند. وی در این زمینه گفت: مشاور املاک زمانی میتواند سقف قانونی را دقیق رعایت کند که سابقه اجاره ملک در سامانهها قابل مشاهده باشد. وی افزود: مشاوران املاک «علم غیب ندارند» و اگر قرار است نظارت سامانهای باشد، باید با وارد کردن کد پستی، سابقه قراردادهای قبلی همان ملک برای مشاور نمایش داده شود. به گفته گودرزی، در وضعیت فعلی اگر قرارداد قبلی در دفتر دیگری تنظیم شده باشد، مشاور جدید الزاما به سابقه آن دسترسی ندارد و همین مسئله یک خلأ اجرایی ایجاد میکند. گودرزی همچنین درباره سامانههای خودکاربری معتقد است این سامانهها اگرچه با هدف کاهش هزینه و تسهیل ثبت قرارداد راهاندازی شدهاند، اما بدون ایجاد سازوکار نظارت و پاسخگویی میتواند خلأهای تازهای در اجرای قانون ایجاد کند.
این موضوع نشان میدهد مشکل فقط «قانون» نیست؛ زنجیرهای از قانون، سامانه، بنگاه، مالک، مستاجر و دستگاه قضایی باید هماهنگ عمل کنند. بنابراین یکی از جدیترین انتقادها به نحوه اجرای سقف ۲۵ درصدی، مسئله ضمانت اجراست. اگر مالک افزایش بیشتری مطالبه کند و مستاجر نپذیرد، چه اتفاقی میافتد؟ اگر مستاجر به قانون استناد کند اما مالک ملک را تحویل ندهد، اختلاف کجا حل میشود؟ و اگر اختلاف به جای مذاکره، به دادگاه ختم شود، آیا سیاست حمایتی توانسته هدف اولیه خود را محقق کند؟ یک قانون حمایتی، بدون مسیر روشن و سریع حل اختلاف، میتواند مردم را وارد فرآیندی کند که برای هیچیک از دو طرف مطلوب نیست.
البته باید به این مسئله هم اشاره کرد که در برخی موارد املاکیها برخی موجرها را ترغیب میکنند تا مستاجر چند ساله خود را رد کنند تا بتوانند مستاجر جدیدی با افزایش قابل توجه مبلغ رهن و اجاره بیاورند. با این کار هم موجر بهای بیشتری میگیرد و هم کمیسیون قرارداد به املاکی میرسد ضمن اینکه به قول املاکیها مظنه بازار هم به هم نمیریزد.
وام ودیعه؛ حلقهای که هنوز کامل نشده است
در این میان، موضوع دیگری هم نباید فراموش شود: وام ودیعه مسکن. اگر سیاستگذار از یک طرف میگوید مستاجر نباید بیش از ۲۵ درصد افزایش پرداخت کند، باید از طرف دیگر درباره قدرت پرداخت مستاجر و تامین ودیعه نیز پاسخ روشنی داشته باشد. محدود کردن رشد اجاره بدون افزایش توان مالی خانوار، تنها بخشی از مسئله را حل میکند. همانطور که محدود کردن اجاره بدون توجه به درآمد موجر نیز میتواند عرضه واحدهای استیجاری را تحت فشار قرار دهد.
بنابراین سیاست اجاره نمیتواند صرفا یک سیاست «قیمتگذاری» باشد. سیاست موفق بازار اجاره باید همزمان به درآمد مستاجر، هزینه مالک، عرضه مسکن، وام ودیعه، مالیات، اطلاعات سامانهای و سازوکار حل اختلاف توجه کند.
قانون برای زندگی مردم یا زندگی مردم برای قانون؟
سقف ۲۵ درصدی با هدف حمایت از مستاجران وضع شده است؛ اما آزمون واقعی آن نه در متن مصوبه، بلکه در قراردادهایی است که در بنگاهها و سامانهها ثبت میشوند. اگر مالک و مستاجر بتوانند بدون تهدید و مراجعه به دادگاه درباره قرارداد به توافق برسند، قانون نقش تنظیمکننده خود را ایفا کرده است. اگر مشاور املاک به سابقه قرارداد دسترسی داشته باشد، نظارت امکانپذیرتر میشود. اگر مستاجر امکان تامین ودیعه داشته باشد، قدرت چانهزنی او افزایش پیدا میکند و اگر مالک نیز حمایت یا مشوقی برای ادامه اجارهداری داشته باشد، انگیزه خروج ملک از بازار کاهش مییابد. در غیر این صورت، ممکن است «۲۵ درصد افزایش» از یک ابزار حمایتی به یک عدد مناقشهبرانگیز تبدیل شود؛ عددی که یک طرف آن را سقف قانونی میداند و طرف دیگر آن را فاصلهای میان درآمد و هزینههای واقعی خود. مسئله نهایی بازار اجاره شاید همین باشد: قانون باید اختلاف را پیش از رسیدن به دادگاه حل کند، نه اینکه اختلاف تازهای بر سر اجرای خودش بسازد.
نظر شما